事故物件・どこまで話す？

 

避けては通れない不動産と人の死に関する事項。今まで曖昧に対処されていた事故物件の取り扱いついて令和3年10月に国土交通省による宅地建物取引業者（不動産会社）による人の死の告知に関するガイドラインが制定されました。

契約をするか否かの判断に重要な影響を及ぼす事項については、不動産会社を通じ告げられる事が殆どで、買主・貸主に適切な情報が告げられるかは宅地建物取引業者（不動産会社）によるところが大きい。こちらでは本ガイドラインの内容を分かり易く説明します。

不動産業者は事実を告げる必要がある

宅地建物取引業者（以下、不動産業者）不動産業者は事故物件であった存在について事実を告げる必要がある。

不動産業者は法律で取引物件や取引条件に関する事項であって、不動産業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為が禁じられています。今回の人の死についての不動産を取引をする以前に相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる内容については事実を告げる必要があります。

取引後のトラブルを未然に防ぐと言うことが前提。

ガイドラインはトラブルになった際に本ガイドラインが参考にされることとなります。取引当事者からの依頼内容、締結される契約内容によって個別に判断される。

対象の不動産の範囲は住宅として用いられる不動産

　国土交通省のガイドラインでの対象範囲は居住用不動産となっている。買主・借主は住み心地の良さを期待するという解釈から本ガイドラインは居住用不動産を取り扱うということとなっている。

民事上の責任を問われる可能性がある

人の死の存在について故意に告知をしなかった場合には民事上の責任を問われる可能性があります。

告知について

心理的瑕疵に該当するかは買主・借主の個々の内心に関わる事項のため当事者ごとに異なる。

不動産業者が告げなくても良い場合

（1）対象不動産において自然死

（2）不慮の事故による死

・自宅の階段からの転落

・入浴中の溺死

・転倒事故

・食事中の誤嚥（ごえん）

・日常生活の中で起きた不慮の事故死

（3）概ね3年が経過した後の、上記（1）（2）以外の死と特殊清掃が行われることになった（1）（2）の死。（賃貸借取引の場合）特段の事情がないこと。事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案はこの限りではない。

（4）対象不動産の隣接住戸、借主・買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分においての事故。（賃貸売買共に）事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案はこの限りではない。

上記の自然死・不慮の事故による死に関してはガイドラインによると買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと解釈されています。また自宅における死因割合のうち老衰、病死による死亡が9割を占める一般的なものと解釈されています。そのため告知をする必要は無いとされている。

不動産業者が告げなければならない場合

（1）上記以外のケースの場合

（2）買主・借主から事案の有無について問われた場合。

何を告知しなければならないのか

不動産業者は買主・借主に対して

・事案の発生時期（特殊清掃が行われた場合には発覚時期）

・場所

・死因（不明の場合にはその旨）

・特殊清掃が行われた場合にはその旨

※売主・貸主・管理業者から不明であると回答された場合、無回答の場合にはその旨を告げる。

まとめ

ガイドラインでは取引当事者の意向を踏まえつつ適切に対処する必要があるとされていりうことから、トラブルを未然に防ぐためにも過去に事件事故があったのかを必ず売主・買主・貸主・借主にて確認する必要があるでしょう。

現状、ガイドラインでは一般的な基準しかなく、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の扱いや搬送先の病院で亡くなった場合の取り扱いもない。

当社では不動産取引際に必ず、告知書（物件状況報告書）において過去の事件事故にかかる項目を記載いただいております。適切な対処と対応で気持ちの良い取引を心がけております。

詳細は国土交通省ガイドライン

自社事故物件等の買取事例