【葉山別荘ガイド】価格相場と失敗しない物件選びのポイントを地元スタッフが解説

葉山に別荘を購入するか検討中だけど、「どのエリアが別荘を建てるのにおすすめなのか」「別荘の相場はどのくらいか」など、さまざまな疑問が解消できずにいる方は多いのではないでしょうか。

葉山は湘南エリアの中でも別格のブランド力を持ちながら、流通する物件数が少なく、独自の規制も複数存在します。
価格が高いからこそ、購入前の情報収集が購入後の満足度と将来の資産価値を大きく左右します。

この記事では「湘南波乗り不動産」の現地に詳しいスタッフが、おすすめのエリア・エリア別の相場・建築規制・ハザードリスクまで、購入判断に必要な情報を解説します。

葉山が別荘地として選ばれ続ける理由

葉山が湘南の中でも「別格」と言われる理由は、歴史の長さにあります。

1894年（明治27年）に葉山御用邸が竣工して以来、政財界・文化人・華族の別荘が集まる土地として、130年以上にわたってそのブランドが育まれてきました。

実は葉山町内には鉄道の駅がありません。
最寄り駅は、京急逗子線「逗子・葉山駅」ですが、駅があるのは隣の逗子市で、葉山町内まではバスで移動する必要があります。

丘陵地が多い地形であり、葉山町内への鉄道延伸は現在も実現していません。
結果として大規模な開発が進まず、「静かで格式ある環境が守られる」という葉山らしさが今も続いています。

また、葉山牛や葉山野菜など「葉山ブランド」と呼ばれる高品質な食材が流通しているのも、御用邸や政財界・文化人に対応してきた長い歴史に裏付けられたものといえます。
鎌倉や逗子と比べたとき、「なぜ葉山の高額物件は値崩れしにくいのか」という問いへの答えは、この130年分のブランドの蓄積にあります。

葉山で別荘を建てるならどこ？湘南波乗り不動産がおすすめするエリア４選

葉山に別荘を建てるなら、最初に考えるべきはどのエリアを選ぶかです。
同じ葉山でも、エリアによって坪単価・海への近さ・道路条件・将来の流動性に大きな差があります。

ここでは、別荘需要の多い４つのエリアの特徴と価格相場を紹介していきます。

葉山で最も格式が高い海沿いエリア「堀内」

堀内は、葉山の別荘地のなかでも、ブランド力・価格・希少性のすべてが揃うエリアです。
森戸海岸に徒歩圏内のエリアで、相模湾・富士山・江の島を一望できる高台物件も点在しています。

土地の価格は１坪あたり80万円以上が相場。
葉山全体の公示地価平均は１坪55万円（2025年）ですが、これは山側の割安なエリアも含めた町全体の平均値です。
海沿いの人気エリアである堀内は平均を大きく上回り、一等地では１坪100万円を超えることもあります。

また、良い物件ほど市場に出てこないのが、このエリアの特徴でもあります。

堀内エリアは葉山の中でも特に資産価値が高く、売却する場合でも「価格よりも相手を選びたい」というオーナーが多いエリアです。
ポータルサイトで「堀内の海沿い物件」を探し続けても出てこないのは、そのためです。
週末の静かな時間を重視したい方、資産として長く持ち続けたい方には、おすすめのエリアです。

堀内で土地50坪・建物30坪ほどの別荘を購入・建てる場合の相場をまとめてみました。

新築（注文住宅）	１億2,000万〜２億円超
新築一戸建て（建売住宅）	9,000万〜１億8,000万円程度
中古一戸建て（フルリノベーション）	7,000万〜１億2,000万円

※上記の価格はあくまで目安です。土地の形状・接道条件・建物のグレードなどによって大きく変わります。

葉山らしい景色とスポットを楽しめるエリア「一色」

一色エリアは、葉山御用邸のある堀内エリアに隣接する、葉山を代表する別荘地です。
一色海岸まで徒歩圏内という立地で、坪単価は約70〜90万円。

「葉山マリーナ」「日影茶屋」「葉山しおさい公園」など、葉山を代表する観光スポットへのアクセスがよいのも魅力のひとつ。
マリンスポーツを楽しみながら週末の拠点として使いたい方、葉山らしい景色のなかに拠点を持ちたいという方には、特におすすめのエリアです。

ひとつ注意しておきたいのが、夏季は一色海岸周辺の道路が混雑しやすいという点です。
週末の移動ルートは事前に確認しておくと安心ですよ。

一色エリアの別荘の相場は、以下の表を参考にしてください。

新築（注文住宅）	１億〜１億8,000万円
新築一戸建て（建売住宅）	6,000万〜１億円前後
中古一戸建て（フルリノベーション）	6,500万〜１億1,000万円

※上記の価格はあくまで目安です。土地の形状・接道条件・建物のグレードなどによって大きく変わります。

葉山では土地価格が抑えめで都心へのアクセスも良好な「長柄」

長柄は、葉山のなかでも価格を抑えながら都心へのアクセスも確保したい、という方に向いているエリアです。
坪単価は20〜24万円と、海沿いの堀内や一色と比べると大幅に下がります。

また、逗葉新道（有料道路）の出口に近いため、車での都心方向への移動が他のエリアより比較的スムーズなのも魅力。
「葉山の別荘は高すぎる」と感じていた方でも、長柄エリアであれば現実的な範囲だと思えるかもしれません。

近年、旧保養所の跡地分譲が増えているのもこのエリアの特徴です。
企業の保養所が使われなくなり、まとまった区画として市場に出るケースが増えています。

「葉山で広めの土地を確保したい」「できるだけ費用を抑えたい」という方には、検討する価値があるエリアです。

長柄エリアの相場は、以下の通りです。

新築別荘（注文住宅）	3,500万〜5,500万円
新築一戸建て（建売住宅）	3,800万〜4,500万円
中古別荘（フルリノベーション）	2,500万〜4,500万円

※上記の価格はあくまで目安です。土地の形状・接道条件・建物のグレードなどによって大きく変わります。

海・江ノ島・富士山を一望できる高台エリア「つつじが丘・下山口」

眺望を最優先したい方におすすめしたいのが、高台エリアの「つつじが丘・下山口」。
相模湾・富士山・江の島を一望できる景色が手に入り、坪単価は50〜70万円です。
同じ眺望の物件を海沿いで求めるより、価格を抑えられる場合があります。

ただし１区画が広いケースが多く、土地の総額は上がりやすい傾向も。
加えて、このエリアを検討するなら見落とせないリスクもあります。
県道・国道から奥に入ると道幅が２m以下になる区画もあり、救急車や消防車が入れない場所もあります。

万が一、火災や急病が発生したときに緊急車両が敷地まで入れないと、初期対応が大幅に遅れることになります。

また土砂災害警戒区域と重複しているケースもあり、大雨や地震の際に避難が必要になる可能性も考えておかなければなりません。
週末しか滞在しない別荘では、近隣の避難経路や病院の場所に不慣れなまま緊急事態を迎えるリスクがあるため、事前に緊急時の対応を想定しておく必要があります。

つつじが丘・下山口を候補にする場合は、葉山町のハザードマップと現地の道路幅の確認を、必ずセットで行うようにしてくださいね。
別荘の相場は下記の表を参考にしてください。

新築別荘（注文住宅）	7,500万〜１億5,000万円
新築一戸建て（建売住宅）	7,000万〜8,000万円
中古別荘（フルリノベーション）	5,000万〜9,000万円

※上記の価格はあくまで目安です。土地の形状・接道条件・建物のグレードなどによって大きく変わります。

事前に知っておくべき別荘の税金とローン

別荘を持つ場合、日常生活を送る住宅とは税金も使えるローンも異なります。
購入後の維持費を把握するために、これから解説する内容も理解しておきましょう。

別荘とセカンドハウスで税負担はこれだけ違う

葉山で購入する物件を「別荘」として登録するか「セカンドハウス」として登録するかで、毎年の税負担が数十万円単位で変わります。

「別荘」は保養目的の施設として扱われるため、住宅に適用される税の軽減措置が受けられません。
一方、「セカンドハウス」は、毎月１泊２日以上の居住実態があると認定されれば、住宅と同等の軽減措置が受けられます。

	別荘	セカンドハウス
固定資産税（土地）	軽減なし（評価額×1.4%）	200㎡以下：評価額の1/6に軽減
不動産取得税	評価額×４%	評価額×３%（土地は1/2に減額）
都市計画税	軽減なし	200㎡以下：評価額の1/3に軽減

葉山の坪単価帯・面積を前提にすると、この税制の差は年間30〜50万円規模になることもあります。

週末利用であっても月１回以上の滞在実績があれば要件を満たせる可能性がありますが、公共料金の領収書など実態を証明できる資料を整えておく必要があります。

別荘の購入前に、以下の窓口でセカンドハウス認定や税金の詳細を確認しておくことをおすすめします。

• 葉山町役場税務課（固定資産税・都市計画税）
• 神奈川県税務事務所（不動産取得税）

ローンはどうなる？セカンドハウスローンの注意点

別荘には、通常の住宅ローンは使えません。
利用できるのは「セカンドハウスローン」というローンです。

その主な特徴は、以下の通りです。

金利の目安	２%台後半（住宅ローンより高め）
審査	住宅ローンより厳しい傾向がある

既存の住宅ローンが残っている場合、返済額が重なるため、月々のキャッシュフローへの影響を事前にシミュレーションしておくことが重要です。
金融機関によっては年収要件が設けられているケースもあるため、セカンドハウスローンを使えるかどうかを、複数の金融機関に早めに相談してみましょう。

知らずに物件を買うと後悔する葉山の建築規制

価格・眺望・海への近さだけで葉山の土地を購入すると、後から後悔する可能性があります。

なぜなら、葉山には他の湘南エリアにはない独自の規制・条例・ルールが複数あり、「土地を買ってから希望の建物が建てられないとわかった」というケースも少なくありません。

ここからは、特に注意しておきたい４つの規制や条例などを紹介していきます。
気になった土地を見つけたら、購入前に紹介する規制があるかどうかを事前に確認しておきましょう。

1. 斜面地における条例で希望する別荘を建てられないことがある

葉山の高台エリアには、斜面地における建築制限が定められている土地が多くあります。

「葉山町建築物の構造の制限及び地盤面の設定に関する条例」では、斜面地を利用した建築物が周囲の住環境を損なわないよう、建物の階数を制限しています。
周囲の地盤から２階以上突出する場合など、条例が定める基準を超えると、建築が認められないか、大幅な設計変更を求められます。

例えば、眺望を求めて高台の土地を気に入り「３階建てで上から海を眺める別荘を」と計画したのに、設計段階で建築プランが通らないとわかった、というケースは決して珍しくありません。

2. まちづくり条例で着工前に必ず手続きが必要になる

「葉山町まちづくり条例」という葉山町独自の条例によって、建築確認申請を出す前に葉山町都市計画課への事前相談が義務づけられています。
葉山町まちづくり条例は、新築・増築・リノベーションを問わず、すべての建築行為が対象となります。

一般住宅の場合、一定の条件を満たせば手続きが簡略化されますが、規模や用途によって必要な手続きの内容が変わります。

この事前相談をスキップして設計を進めてしまうと、建築確認申請の段階で手戻りが発生し、着工が数ヶ月単位で遅れることがあります。
「年内に完成させて来年の夏から使いたい」というスケジュールが崩れるリスクがあるので、土地の目途がついた段階でこの事前相談の準備を並行して始めましょう。

3. 接道義務を満たさない土地は建て替えができない

葉山の中古物件を購入し、フルリフォームを希望する場合は、再建築可否の確認は必須です。
葉山には築年数の古い別荘・保養所が多く、中古物件のなかに、建て替えができない「再建築不可物件」が相当数混在しているからです。

再建築不可の主な原因は「接道義務」への不適合です。
建築基準法では、建物を建てるには幅員４m以上の道路に２m以上接していることが原則として必要ですが、葉山の古い別荘地では山側や細い道沿いにこの要件を満たさない区画が多くあります。

たとえば「いまの建物は使えるが、取り壊して建て替えることができない」という状態の物件が、市場に出ていることがあります。
購入後にリノベーションしようとしても、大規模な工事ができないケースも。

将来的に建て替えや大規模リノベーションを考えているなら、再建築ができるかどうかを不動産会社に相談してみましょう。

4. 葉山町の景観計画で建てられる家が変わる

葉山町は町内全域を対象とした「景観計画」を策定しており、建築物の外観・色彩に関する届出や制限が課されるケースがあります。

特に国道134号線（葉山御用邸前交差点から長柄交差点まで）および県道311号線（長柄交差点から南郷トンネル入口交差点まで）に隣接する土地では、まちづくり条例施行規則により、外壁・屋根の色彩について、色の明度・彩度を数値で表すマンセル値という基準で制限が設けられています。

「真っ白な外壁で目立つデザインにしたい」「鮮やかな色で個性を出したい」という希望が、この規制で認められない場合があります。

設計を始める段階でデザインの方向性が決まっている場合は、事前に葉山町都市計画課に確認するか、葉山の規制をよく知る建築会社や不動産会社に相談しておくと安心です。

葉山の別荘を買う前に知っておくべきポイント

規制や条例以外にも、知っておくべきポイントがあります。
数千万円から１億円超の買い物だからこそ、契約前にこれから紹介するポイントも実践しておきましょう。

維持費も含めて別荘の購入を判断する

葉山の別荘は初期費用だけでなく、維持費も忘れずに試算しておきましょう。

特に海沿い・海近物件の場合、塩害による外壁・サッシ・電気設備の劣化サイクルが内陸物件より短くなるため、維持費は高くなる傾向があります。
内陸部の住宅なら10〜15年に一度の外壁塗装が、沿岸部の住宅では７〜10年と前倒しになるケースが多いです。

さらに、利用頻度が低い場合は、庭の管理・換気・防犯対策として空き家管理サービスを利用することになります。

これらをふまえると、年間のランニングコストの目安は以下の通りです。

費用項目	年間費用の目安	備考
固定資産税・都市計画税	30万〜80万円	セカンドハウス認定で軽減あり
光熱費（基本料金）	５万〜15万円	不在期間も基本料金が発生
空き家管理サービス	12万〜30万円	月１万〜2.5万円が相場
庭・外構の維持管理	５万〜20万円	海近は塩害で植栽ダメージが大きい
外壁・設備の修繕積立	20万〜50万円	海近は塗装サイクルが７〜10年に短縮
年間合計（目安）	72万〜195万円	物件規模・立地により変動

月換算にすると６万〜16万円程度が継続的にかかる計算です。
「買える価格か」と「その後も無理なく持ち続けられるか」は、別の問題です。
購入前に年間のランニングコストを試算しておくことも重要なポイントです。

土砂災害警戒区域と津波浸水想定を必ず確認する

葉山の高台エリアに別荘を購入する際、土砂災害リスクは必ず確認しておきましょう。
葉山町の防災関連マップによると、町内の土砂災害警戒区域は以下３種類に分類されます。

警戒区域の種類	該当する区域数
急傾斜地の崩壊	136
土石流	65
地すべり	13

急傾斜地の崩壊警戒区域のうち、132区域が土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にも指定されており、対象区画では建築制限が加わる場合も。

土砂災害警戒区域内にある物件は売買時に重要事項説明での告知義務があります。
告知を受けてから判断するのではなく、その物件が気になった段階で、自分でも先に確認しておくことをおすすめします。

一方、海沿い物件では津波浸水想定と高潮浸水想定の確認も必要です。
葉山町は相模灘に面しており、想定し得る最大規模の高潮による浸水範囲が堀内・長柄エリアを含めて公表されています。

気になる物件を見つけたら、葉山町が公開している防災関連マップでハザードマップや避難場所を確認しておくことをおすすめします。

葉山で良い物件を見つけるために地元の不動産会社へ早めに相談する

葉山の良い物件がポータルサイトにほとんど出てこないのには、明確な理由があります。

葉山は御用邸を中心に政財界・文化人が古くから集まるエリアです。
そのため物件オーナーには「売却していることを近隣や知人に知られたくない」という意向を持つ方が多く、相続・住み替え・資産整理のいずれの場合でも、信頼できる相手との紹介制での取引が好まれます。

結果として、地元の不動産会社だけが情報を持ち、一般公開されないまま売買が完了するケースが生まれます。

葉山で本当に良い物件を手に入れるためには、「ポータルサイトを毎日確認する」よりも、「地域のネットワークを持つ不動産会社にあらかじめ条件を伝えておく」方が、良い物件に出会いやすくなります。

時間も手間もかけずに理想の家を実現する「波-ie」という選択

ここまで読んでいただいてわかる通り、葉山で別荘を手に入れるハードルは低くはありません。

葉山独自の建築規制、塩害を見越した建材選び、再建築不可物件の見極め、そして非公開で動く物件市場。
これらをすべて自分で把握しながら、土地探し・設計・施工まで進めようとすると、時間も考える負担もかなり大きくなります。

そこで検討していただきたい選択肢が、湘南波乗り不動産が手がける「波-ie」です。

波-ieは、湘南エリアを知り尽くした不動産会社が土地を選び、注文住宅以上のクオリティで仕上げた建売住宅です。
湘南エリアでの住まいづくりを検討されている方は、ぜひ一度「波-ie」も選択肢のひとつとしてご検討ください。