【逗子別荘ガイド】おすすめエリア・価格相場・失敗を防ぐポイントを現地スタッフが解説

逗子に別荘を持ちたいという気持ちは固まっていても、「実際にはいくら必要なのか」「海に近い物件は維持費が高そう」といった不安から、なかなか次の一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、湘南エリアを熟知した湘南波乗り不動産のスタッフが、おすすめエリアをはじめ、購入後のランニングコスト、知っておくべき建築規制まで、逗子ならではのポイントを交えながら解説します。

別荘地として逗子が選ばれ続ける理由

逗子は、海と山に囲まれた自然豊かな環境と、歴史ある別荘地としての魅力をあわせ持つ街です。

1889年（明治22年）に横須賀線の逗子駅が開設されると、軍人や政治家、外国人たちの保養地・別荘地として発展しました。
その後は多くの文人たちにも愛され、この地で数々の名作が生まれています。

また、逗子海岸では、海辺の散策やマリンスポーツなどを気軽に楽しめる環境が揃い、豊かな週末時間を過ごせます。
豊かな自然を身近に感じられる場所が徒歩圏内にあるのも、逗子ならではの魅力です。

交通面では、JR横須賀線と京急逗子線の２路線が利用でき、都心へも約１時間とアクセスも良好。
「平日は都内で働き、週末は逗子でゆったり過ごす」という、ライフスタイルを実現しやすい環境が整っています。

逗子で別荘を建てるならどこ？湘南波乗り不動産がおすすめするエリア４選

海を望む高級住宅街、落ち着いた高台エリア、駅に近く利便性の高い住宅地など、同じ逗子でもエリアごとにその魅力は異なります。

また、「逗子は高い」というイメージを持たれている方もいらっしゃいますが、坪単価が比較的安いエリアもあります。
参考までに、湘南波乗り不動産がおすすめする４つのエリアの坪単価を表にまとめました。

エリア	坪単価の目安
披露山・新宿	100万円超
小坪	70万〜90万円
桜山・久木	40万〜60万円
沼間・池子	20万〜35万円

エリアの特徴と相場を把握することが、予算・ライフスタイルに別荘を建てるための第一歩。
まずはこれから紹介する４つのエリアから、検討することをおすすめします。

逗子で随一の高級住宅地「披露山・新宿エリア」

披露山エリアは、逗子市南東部の高台に広がる高級住宅街です。
1968年に開発された「披露山庭園住宅」は、県内でも有数の邸宅地として知られ、江の島や富士山、逗子マリーナを望む眺望の良さが大きな魅力です。
静かな住環境の中で海を眺めながら過ごせることから、上質な別荘を求める方々に高い人気があります。

一方、新宿エリアは、逗子海岸を身近に感じられるロケーションが特徴。
海沿いのカフェやショップ、マリンスポーツを日常的に楽しめるほか、田越川沿いには別荘地として栄えた歴史の面影も残っています。
また、歴史的景観保全地区に指定されているため、落ち着いた街並みが守られています。

なお、披露山庭園住宅は流通する物件数が少なく、希少性の高いエリアです。
坪単価は100万円を超えることも多く、別荘を建てる際には逗子市景観条例・逗子市景観計画も考慮する必要があります。
特に建物の高さや外観デザイン、植栽計画などに一定の基準が設けられているため、土地購入時には条例・規制の事前確認が重要。
披露山・新宿エリアは海と富士山の眺望を重視する方や、逗子の歴史ある別荘地に資産価値を求める方におすすめ。

土地60坪・建物40坪（約132㎡）を前提にした費用相場の目安は以下を参考に

新築（注文住宅）	１億2,000万〜２億円前後
新築（建売）	１億〜１億5,000万円前後
中古（フルリノベーション）	8,000万〜１億3,000万円前後

※立地・眺望・接道状況・建築条件等によって大きく異なります。

海を身近に感じられる環境が魅力の「小坪エリア」

小坪エリアは、昔ながらの漁師町の風情とリゾート感が共存する魅力的な地域です。
古くから続く「小坪漁港」周辺には、新鮮な海の幸を楽しめる海鮮料理店が並び、どこか懐かしい港町の雰囲気が残っています。

ヨットやクルーザーの保管施設だけでなく、マンション・ホテル・レストランなどを備えた、湘南でも有数のリゾート「リビエラ逗子マリーナ」もエリア内に位置しています。

高台からの眺望を持つ物件も多い一方、山側の区画には傾斜地も多く、造成工事や擁壁工事が必要になるケースがあります。
そのため、山側の区画に別荘を建てるなら土地価格だけでなく、工事費込みの総額で予算を考えることが重要。

ヨットやクルーザーなどマリンスポーツを中心とする別荘ライフを楽しみたい方や、海の眺望を重視しながらも披露山エリアより予算を抑えたい方に適したエリアといえます。

新築（注文住宅）	9,500万〜１億5,000万円前後
新築（建売）	8,000万〜１億2,000万円前後
中古（フルリノベーション）	5,500万〜9,000万円前後

緑豊かな閑静な邸宅地「桜山・久木エリア」

鎌倉市二階堂方面と隣接する桜山・久木エリアは、緩やかな坂道沿いに桜並木が続く、落ち着いた緑豊かな住宅地です。
海沿いのにぎわいから少し距離を置き、鎌倉の自然と隣り合わせの穏やかな住環境が広がっています。

別荘地としては、比較的大きな敷地を確保しやすく、庭付きのゆとりある邸宅を建てやすい点が魅力。
四季の自然を感じながら、デュアルライフを楽しみたい方に人気があります。
ただ、駅からはバスや車移動が中心となるため、日常の移動手段は事前に考えておきたいポイントです。

豊かな緑と静かな住環境を守るため、建築規制が設けられている地区もあり、建物の高さや敷地利用に一定の制限がかかる場合があります。
土地購入前には、法規制や建築条件を確認しておくことが重要です。

海の喧騒から離れた静かな環境を重視する方や、鎌倉の寺社仏閣・自然に近い立地に魅力を感じる方、広めの敷地でゆったりとした別荘を持ちたい方に適したエリアといえます。

新築（注文住宅）	6,500万〜１億円前後
新築（建売）	5,500万〜8,500万円前後
中古（フルリノベーション）	3,500万〜6,500万円前後

都心アクセス重視・価格を抑えたい方にピッタリの「沼間・池子エリア」

沼間・池子エリアは、東逗子駅周辺に広がる、山や森に囲まれた自然豊かなエリア。
逗子海岸周辺のにぎわいとは異なり、落ち着いた住宅地が広がり、手つかずの自然を身近に感じられる環境が魅力です。
また、逗子海岸周辺へも30分ほどでアクセスでき、海と山の両方を楽しめる立地です。

交通面では、JR横須賀線を利用して都心へ約１時間でアクセス可能。
さらに、横浜横須賀道路の逗子ICにも近く、横浜や都内方面への車移動がしやすい点も魅力です。

海から距離があるため塩害の影響を受けにくく、建物や設備のメンテナンスコストを抑えやすいメリットもあります。

一方で、土地選びの際には、崖地や高低差の有無、ハザードマップの確認が重要です。
場所によっては造成工事や擁壁工事が必要になるケースもあり、景観ガイドラインや建築条件も事前に確認しておきたいエリア。

逗子市内でも比較的地価が低く「逗子市内に別荘を持ちたいが、予算は抑えたい」という方におすすめです。

新築（注文住宅）	3,500万〜6,000万円前後
新築（建売）	3,000万〜5,000万円前後
中古（フルリノベーション）	1,800万〜3,500万円前後

逗子の別荘にかかる税金と使えるローン

逗子に別荘を購入する前に知っておきたいのが、「別荘」と「セカンドハウス」の税制上の違いと、ローンの選び方です。
ここでは、税負担とセカンドローンについて詳しく解説していきます。

別荘登録とセカンドハウス登録かによって税負担はこれだけ違う

別荘とセカンドハウスでは、同じ物件でも登録区分によって年間の税負担が30万〜80万円ほど変わることがあります。
逗子の物件価格帯（土地＋建物5,000万〜２億円超）では、10年間で数百万円単位の差になるケースも珍しくありません。

まず、２つの区分の違いを表にまとめたので参考にしてください。

区分	定義	税制上の扱い
別荘	保養目的で一時的に利用する施設。税制上は「贅沢品」とみなされる	固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用されない
セカンドハウス	毎月１泊２日以上の居住実態がある「第二の生活拠点」	一般の住宅と同様に税制上の軽減措置が受けられる

別荘とセカンドハウスでは、以下のように税負担に大きな差が生じます。

税目	別荘（軽減なし）	セカンドハウス（軽減あり）
固定資産税・土地（200㎡以下部分）	評価額×1.4%	評価額×1/6×1.4%
固定資産税・土地（200㎡超部分）	評価額×1.4%	評価額×1/3×1.4%
都市計画税・土地（200㎡以下部分）	評価額×0.3%	評価額×1/3×0.3%
不動産取得税・土地（購入時1回のみ）	評価額×４%	評価額×1/2×３%

具体的な金額で見てみましょう。
固定資産税評価額が5,000万円・200㎡以下の土地の場合、固定資産税（土地分）は次のようになります。

• 別荘登録：5,000万円×1.4%＝年間70万円
• セカンドハウス認定：5,000万円×1/6×1.4%＝年間約11万7,000円
• 差額：年間約58万円

※固定資産税評価額は、一般的に実際の購入価格（実勢価格）の６〜７割程度が目安です。

セカンドハウスとして認定されるための要件と手続きは以下のとおりです。

項目	内容
認定要件	毎月１日以上の居住実態があること
申請先（不動産取得税）	神奈川県税事務所（横須賀支所）
申請期限（不動産取得税）	物件取得後60日以内
申請先（固定資産税）	逗子市役所
居住実態の証明書類の例	電気・ガス・水道の使用明細、高速道路の通行記録、近隣のレシートなど

なお、申請期限を過ぎると軽減措置が受けられなくなる場合があります。
購入手続きと並行して、早めに準備しておくことをおすすめします。

別荘購入に利用できるローンの種類と金利

週末利用が主目的とした別荘購入には、通常の住宅ローンは使えません。
住宅ローンは「本人が住むための住宅」に限定されたローンのため、保養目的の別荘には使えません。

選択肢は以下の２つが中心です。

ローンの種類	金利の目安	特徴
セカンドハウスローン（民間金融機関）	年２%台後半〜４%台	変動・固定を選択可。審査は住宅ローンより厳しめ
フラット35（住宅金融支援機構）	全期間固定・住宅ローン並み水準	セカンドハウス用途でも利用可。返済計画を立てやすい

住宅ローンとセカンドハウスローンの金利（変動0.3〜0.5%前後）の差は年1.5〜２%以上になります。
仮に5,000万円を35年返済で借りた場合、金利差２%の影響は総返済額で2,000万円を超えることも。

すでに自宅の住宅ローンがある方は、セカンドハウスローンを追加することで返済負担率（月収に占める返済額の割合）が大きくなり、想定より借入可能額が伸びないケースもあります。

そのため、別荘の購入を検討し始めた段階で、複数の金融機関に事前相談しておくことをおすすめします。

逗子の別荘を持ち続けるランニングコストはいくら？

別荘は、購入後に維持費の負担の大きさを実感する人も少なくありません。
10年間保有すれば、維持費だけで700万〜1,800万円規模になる可能性があります。
そのため、購入価格だけでなく、長期の維持コストを含めた総額で判断することが大切。

年間ランニングコストの目安は以下のとおりです。

費目	年間目安	備考
固定資産税・都市計画税	30万〜80万円	セカンドハウス登録の場合。評価額による
管理委託費	12万〜30万円	清掃・定期点検を業者に依頼する場合
修繕積立	20万〜50万円	塩害対策の外壁塗装・防錆処理を含む
光熱費基本料金	5万〜15万円	使用しない月も基本料金が発生
合計	約67万〜175万円	月換算で6万〜15万円程度

また、逗子の海近・高台の別荘は、塩害による外壁・金属部分の劣化サイクルが内陸より短く、修繕費が高くなる傾向があります。
塩害とは、潮風に含まれる塩分が、外壁・金属サッシ・給湯器・屋根の金属部分などに付着し、腐食を早める現象のこと。
海沿いの別荘では、内陸の住宅なら10〜15年程度もつ外壁塗装でも、５〜８年程度で塗り直しが必要になるケースがあります。

40坪の建物を前提にした、10年間で発生する内陸部・沿岸部の修繕費を比較する以下の表を見ていただければ、修繕費にかかる金額の差は一目瞭然です。

修繕項目	修繕費（内陸部）	修繕費（沿岸部）
外壁塗装	60〜90万円	90〜140万円
屋根塗装・防水	25〜50万円	40〜80万円
サッシ・金属部防錆	0〜8万円	10〜25万円
給湯器交換	18〜25万円	18〜30万円
エアコン室外機交換	0〜10万円	8〜20万円
合計	約103〜183万円	約166〜295万円

沿岸部の修繕費は、塩害対策をしていない別荘を想定しています。
海沿いのエリアで物件を購入する際は、維持費を抑えるために、あらかじめ塩害の影響を考慮した仕様を選ぶことが重要。
たとえば、耐塩性に優れたフッ素系・無機系塗料を採用したり、防錆仕様のサッシや金属部材を取り入れたりすることで、劣化の進行を抑えやすくなります。

初期費用は一般的な仕様より高くなる傾向がありますが、長期的には維持コストの抑制につながります。

逗子で別荘を買う前に知っておくべき建築規制と条例

逗子市には建築に関する独自の規制と条例が複数あるため、それらを考慮して物件を購入する必要があります。
新築だけでなく中古物件をリフォームする際にも影響があるため、これから紹介する建築規制と条例は事前に把握しておきましょう。

地区によって制限が大きく異なる「逗子市景観条例」

逗子市は2006年に景観条例を制定しており、市全域が景観を守るために行政が定めた「景観計画区域」に指定されています。
なかでも以下の３か所は「景観形成重点地区」として、より厳しい基準が設けられています。

重点地区の名称	対象エリア（主な範囲）	建築への主な影響
歴史的景観保全地区	新宿１〜３丁目、逗子４〜７丁目、桜山７〜９丁目の一部	外壁・屋根など外観変更に届出・協議が必要。デザインや色彩に景観ガイドラインとの調整が求められる
逗子駅周辺地区	逗子１〜３丁目・５丁目・７丁目の一部	建物の高さ・外観に景観計画の基準が適用される
東逗子駅周辺地区	沼間１丁目の一部	建物の外観・色彩に届出が必要な場合がある

旧別荘地エリアにあたる「歴史的景観保全地区」では、外壁・屋根などの外観変更に市への届出・協議が必要です。
「好きなデザインで自由に建てたい」という希望が、景観ガイドラインとの調整で修正を求められるケースがあります。

物件購入前に、逗子市の公式ページ「逗子市景観条例・逗子市景観計画」を確認しておきましょう。

再建築不可物件に注意が必要な「接道義務」

建築基準法では、「幅員４m以上の道路に２m以上接していない土地には、原則として建物を建てられない」という接道義務が定められています。
逗子の旧来の別荘地（新宿・小坪の山側など）には、かつての区画整理時代に整備された細い路地に面した物件が多く存在します。

接道義務を満たさない物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、老朽化した建物を取り壊して建て替えができないため資産価値が大幅に下がる傾向があります。
ポータルサイトで「相場より明らかに安い物件」は、再建築不可の可能性があるため、現地での接道幅員の確認と測量状況の事前チェックは必須。

土砂災害・津波浸水のリスクも事前に確認しておこう

逗子市は三方を山に囲まれた地形であるため、市内に土砂災害警戒区域（大雨や地震の際に土砂崩れが起きる危険性があるとして行政が指定したエリア）が多く存在します。
海沿いエリアには津波浸水想定区域に指定されている場所もあり、逗子で物件を購入する際は、「山側」と「海側」の両方のハザードリスクを確認することが重要。

特に、眺望の良い高台ほど土砂災害警戒区域に指定されているケースが多く、海沿いの低地では津波浸水想定区域に該当する場合があります。

指定区域内では、火災保険の特約追加や、建物の構造に一定の耐久基準が求められる可能性も。
物件を購入する前に、逗子市が公開している以下２つのハザードマップを必ず確認しておきましょう。

• 土砂災害等ハザードマップ
• 津波ハザードマップ

鎌倉・葉山・逗子、どこが別荘を建てるのにおすすめ？

ここからは、鎌倉・葉山・逗子のどこに別荘を持つか迷っている方向けに、各エリアの住環境や相場・アクセス・災害リスクなどを紹介していきます。

エリアごとに異なる魅力があり、「どんな週末を過ごしたいか」によって最適なエリアが変わります。
逗子・葉山・鎌倉の違いがわかる以下の表も参考に、別荘をどこに建てるか検討してみてください。

比較項目	逗子	鎌倉	葉山
都心へのアクセス	◎	〇	△
海の近さ	◎	〇	◎
静かな住環境	〇	△	◎
価格の選択肢の多さ	◎	△	△
維持費の抑えやすさ	〇	△	△
ブランド	〇	◎	◎

歴史と海を身近に感じる暮らしを楽しめる「鎌倉」

鶴岡八幡宮・円覚寺・高徳院（鎌倉大仏）など国宝・重要文化財が市内に点在し、歴史的な街並みと海が共存する唯一無二のロケーションが魅力。
都心からのアクセスも良く、JR横須賀線・JR湘南新宿ラインを利用すれば、東京から約１時間で到着できます。
江ノ島電鉄に乗って由比ヶ浜・七里ヶ浜へアクセスでき、サーフィンや海沿い散策を日常的に楽しめるのも魅力のひとつ。

小町通りや御成通りには個性的な飲食店やギャラリーが並び、「週末は古都の空気の中でゆっくり過ごしたい」という方に向いています。

鎌倉市の住宅地の公示地価平均（2025年）は坪単価約77万円で、逗子市と近い水準です。
ただ、古都保存法・風致地区・景観条例など複数の建築規制が重なるため、希望通りの設計ができず建築コストが上がるケースがあります。

維持費は逗子と同程度で、年間50万〜150万円前後が目安。海に近い物件では、塩害への対策費も必要になります。

また、鎌倉市は三方を山に囲まれた地形から、土砂災害警戒区域が市内に多く存在します。低地の海近エリアでは津波浸水想定区域に指定されているエリアも。
物件検討時は鎌倉市公式の防災情報マップ（かまくらわが街マップ）での確認が必須。

古都の歴史的雰囲気と海の両方を楽しみたい方だけでなく、ブランド・資産性を重視する方にとっておすすめのエリアです。

上質な海辺の時間を楽しめる大人の別荘地「葉山」

葉山は、皇室の御用邸があることで知られる格式あるリゾート地です。
芸能人や著名人が別荘を構えるエリアとしても知られ、落ち着いた高級感のある街並みが魅力。

一色海岸や葉山マリーナを中心とした海辺は、逗子や鎌倉とはまた違った、上質でゆったりとした雰囲気が漂っています。
また、海の透明度も高く、シュノーケリングや海水浴など、マリンレジャーを身近に楽しめる環境なのも嬉しいところ。

海沿いには個性的なレストランやカフェが点在しており、週末をゆっくり過ごしたい方にも人気があります。

ただ、葉山町には鉄道路線がなく、JR横須賀線の逗子駅からバスで約25〜30分。車での移動が基本となります。
都心からは車で約１時間〜１時間半が目安です。

葉山町の住宅地の公示地価平均（2026年）は、坪単価55万円前後ですが、御用邸に近い一色エリアや海沿いの高台では80万円を超える地点も。
維持費は逗子と同程度で、年間50万〜150万円前後が目安です。
海沿いの物件では、塩害への対策費も必要になります。

葉山町にも、神奈川県の津波浸水想定区域や土砂災害警戒区域に指定されている地区があるので、ハザードマップの確認も必須。

都心へのアクセスよりも静かで格式の高い環境を重視したい方や、マリンライフを中心に週末を過ごしたい方に向いているエリアです。
３つのエリアの中で最もプライベート感のある別荘生活を実現しやすいため、車での移動が苦にならない方には特に葉山はおすすめ。

湘南らしさと暮らしやすさを兼ね備えた街「逗子」

逗子の魅力は前述で詳しく紹介しているため、ここでは鎌倉・葉山と比較した際の特徴をお伝えします。

逗子は、交通の利便性と豊かな自然環境を両立できる住みやすさが大きな魅力。
JR横須賀線と京急逗子線の２路線が利用でき、東京駅から逗子駅までは約1時間と別荘への移動もスムーズ。

別荘価格はエリアによって幅があり、湘南エリアの中では比較的選択肢が豊富です。
たとえば、披露山や新宿エリアでは、土地と建物を合わせて１億円を超える物件もあります。
一方で、沼間・池子エリアでは、3,000万〜6,000万円前後から検討できる物件もあります。

海沿いの物件は潮風の影響を受けやすく、内陸部より維持コストがかかる点には注意が必要。　　
また、海沿いでは津波浸水想定区域、高台エリアでは土砂災害警戒区域の確認も重要です。

「都内で仕事を続けながら週末だけ別荘を使いたい」「交通アクセスの良さも重視したい」という方にとって、逗子は鎌倉や葉山と比べても、魅力的な選択肢といえるでしょう。

時間も手間もかけずに理想の別荘ライフを実現できる「波-ie」

ここまで読んでいただいた通り、逗子での別荘購入にはさまざまなハードルが立ちはだかります。
仕事や家族との時間を大切にしたい40〜50代にとって、そのプロセスは体力的にも時間的にも大きな負担となりますよね。

なるべく少ない労力で理想の湘南ライフを過ごせる別荘がほしい方におすすめなのが、湘南波乗り不動産が手がける建売住宅「波-ie」。
湘南エリアの土地感・建築規制・相場を知り尽くした私たちが、土地選定から設計・施工までプロデュースした物件です。
建売でありながら注文住宅と同等以上のクオリティを実現し、建築規制もクリア済み。

「時間をかけずに失敗リスクを最小にして、湘南の暮らしを始めたい」という方に自信を持っておすすめできる選択肢です。