【由比ガ浜別荘ガイド】後悔しない物件選びを現地スタッフが解説

海が近く、鎌倉の歴史ある街並みも徒歩圏内。
由比ガ浜は、湘南エリアの中でも別荘地として特別な人気を誇るエリアです。

「週末は由比ガ浜で過ごしたい」「海の近くに自分だけの拠点を持ちたい」と憧れを抱く方は多いのではないでしょうか。

ただ、いざ購入を検討しはじめると、予算内で別荘を購入・維持できるのか、土地選びに失敗しないのかなど、さまざまな不安が頭をよぎります。

この記事では、湘南波乗り不動産の鎌倉在住スタッフが、価格相場・建築規制・維持費・購入時の失敗パターンまで、地元だからこそ知っている情報を交えながら解説します。

この記事を参考にしていただければ、別荘購入後に後悔する可能性は減らせると思うので、ぜひ参考にしてくださいね。

由比ガ浜の別荘が富裕層に選ばれ続ける理由

由比ガ浜は海岸まで徒歩数分でありながら、鎌倉駅周辺の商店街・飲食店・文化施設にも徒歩でアクセスできます。
海と街の両方を楽しめるのが、最大の魅力です。

朝は海沿いを散歩し、夕方には小町通りで夕食の食材を買って帰る。
そんな暮らし方が１つのエリアで完結できます。

もうひとつの強みが資産性の安定感です。
由比ガ浜の物件は相続によって代々引き継がれるケースが多く、市場に出てくる物件数が限られています。

希少性が高いため値崩れが起きにくく、将来的に売却や賃貸に出すことになっても買い手・借り手がつきやすいエリア。
「別荘として使いながら、いざとなれば手放せる」安心感を求める方にとって、由比ガ浜は非常に合理的な選択と言えます。

由比ガ浜の別荘はいくらで購入できる？物件種別ごとの価格相場

由比ガ浜の土地は、2025年の公示地価ベースで平均坪単価約149万円（前年比+7.1%上昇）となっています。
ただし、この数字はあくまで公示地価の平均値であり、実際の取引ではこれを大きく上回るケースが多くあります。

大手ポータルサイトなどの市場データを参照すると、由比ヶ浜駅周辺の土地坪単価は約197〜200万円前後で推移しており、海に近い物件ほど実勢価格はさらに高くなります。

土地50坪・建物30坪を前提にした場合の、物件種別ごとの価格目安は以下の通りです。

種別	価格の目安
新築一戸建て（注文住宅）	約１億～３億円
新築一戸建て（建売住宅）	約8,000万〜１億2,000万円
中古一戸建て（フルリフォーム）	約5,200万〜１億1,000万円

価格幅が大きいのは、土地の条件によって価値が大きく変わるエリアだからです。
鎌倉駅からの距離と海までの距離、そして建築規制の有無によって、同じ由比ガ浜内でも数千万円単位の価格差が生まれます。

由比ガ浜は丁目と海までの距離で価格が大きく変わる

由比ガ浜は１〜４丁目に分かれており、鎌倉駅に近い１丁目は坪単価が高く、３〜４丁目の海寄りエリアはやや抑えられる傾向があります。
ただし「海まで徒歩２分以内」の物件と「徒歩10分以上」の物件では、同じ丁目内でも坪単価に大きな差が出ます。

また、１丁目・３丁目付近は鎌倉市の特定地区・景観形成地区のふたつの規制がかかるエリアです。
一般的な住宅地より建築・リノベーション時の規制が厳しくなるため、事前に鎌倉市の公式ページを確認しておきましょう。

中古別荘はリノベーション前提で選ぶと選択肢が広がる

由比ガ浜では築30〜40年の中古戸建ても流通しており、新築に比べると取得費用を大きく抑えられます。
「購入価格を下げ、リノベーションで自分好みの空間にしたい」という発想は合理的で、予算を最大限に活用できる有効な選択肢のひとつです。

ただ、中古物件を選ぶ際には海沿い特有の塩害による劣化状況の確認が欠かせません。
外壁やサッシ、給湯設備、屋根、防水などは見た目以上に傷んでいることがあり、購入後に想定外の修繕費が発生するケースがあります。
「築古だから安い」という視点だけで判断せず、建物の状態をしっかり確認した上で購入を検討してください。

由比ガ浜に思い通りの別荘を建てるために知っておくべきポイント

別荘の購入後に「思い描いていた家が建てられなかった」「工事が想定より大幅に遅れた」という事態を防ぐために、押さえておくべきポイントを紹介していきます。
これらの内容を押さえておけば、理想の別荘を建てられる可能性は高まるはずです。

購入前にその土地にかかる建築規制を確認する

由比ガ浜は鎌倉市内でも、複数の規制が重複して適用されるケースが特に多いエリアです。

景観計画・風致地区・がけ条例・埋蔵文化財包蔵地のうち、どれかひとつでも該当すれば、設計の内容・工事の工期・かかる費用のすべてに直接影響が出ます。
規制を知らずに土地を購入してしまうと、「希望通りの建物が建てられない」「着工まで半年以上かかった」というケースも珍しくありません。

建物の大きさやデザインに影響する、代表的な規制は以下の通りです。
土地購入前に、必ずどの規制がかかっているかを確認しておきましょう。

規制の種類	建築・設計への影響
用途地域	種類ごとに、建ぺい率・容積率が定められている
景観計画	建物の高さ上限・外壁の色・屋根のデザインに制限がかかる
特定地区・景観形成地区	由比ガ浜通り・由比ガ浜中央の２地区が該当。新築・増改築・外観変更・土地の形質変更・木竹の伐採には届出が必要。市への届出前に地元景観形成協議会の意見聴取が義務で、基準に適合しない場合は変更命令・罰則の対象になることも
風致地区	建ぺい率は最大40%、高さ制限は種別により８〜15m。敷地面積の20%以上の植栽が義務付けられ、塀は石積みが原則。10㎡超の増改築でも市長の許可が必要。
埋蔵文化財包蔵地	着工前に届出が必要。そのうえで、行政が試掘・確認調査を指導・実施する場合もある。調査待ちで数ヶ月、遺構発見で工期が１年以上延びることも。
がけ条例	高さ２m超のがけに近接する場合、建物の位置や構造に制限がかかる

鎌倉に精通する不動産会社へ早めに相談する

由比ガ浜の条件の良い物件は、大手のポータルサイトに公開される前に売れてしまうことが珍しくありません。
相続などをきっかけに売却を検討し始めた段階で、地元の不動産会社が水面下で動くケースが多く、土地のみ・建物付きを問わず、価格帯の高い物件ほどその傾向が強くなります。

「ポータルサイトで毎日チェックしているけれど良い物件が出ない」という状況に陥っている方は、情報の取り方を変える必要があります。

由比ガ浜エリアの別荘探しは、公開情報だけでは不十分です。
地元に根ざした不動産会社に、できるだけ早い段階で希望条件を伝えておくことが大切です。
未公開物件の情報が入った際に、優先的に連絡をもらえる関係を築いておくことで、良い物件に出会いやすくなりますよ。

由比ガ浜の別荘にかかる維持費

由比ガ浜のような海近エリアでは、内陸の物件と比べて修繕コストが高くなる傾向があります。
年間に発生する主なコストの目安を整理すると以下のようになります。

費目	年間目安
固定資産税（別荘申請の場合）	30〜80万円程度（評価額・面積による）
管理委託費（定期チェック・通気・清掃）	12〜24万円程度（月１〜２万円）
庭木・植栽管理	５〜15万円程度（風致地区内は緑化義務あり）
外壁・屋根修繕（年割換算）	10〜20万円程度（10〜15年ごとに100〜200万円）
塩害対策メンテナンス（防錆・外壁塗装）	15〜30万円程度（３〜５年ごとに発生）
防犯設備・光熱費（基本料金維持分）	５〜10万円程度
年間総額の目安	約80〜180万円以上

「購入価格 + 10年間の維持費総額」を試算してから購入判断をするのが、後悔しない買い方の基本です。

別荘購入は住宅ローンではなくセカンドハウスローンになる

購入時に組んだローンの支払いも、維持費として計算に入れておきましょう。
ただ、住宅ローンは、契約者が日常的に生活するメインの住居を対象とした融資。
そのため、週末や休暇に利用する別荘は居住実態がないとみなされ、住宅ローンの対象外となります。

別荘・セカンドハウスの購入で利用できるローンはセカンドハウスローンが基本。
金利は年1.0〜4.0%前後が目安で、一般的な住宅ローン（変動金利0.3〜1.0%前後）と比べて高く設定されており、住宅ローン控除も適用されません。

すでに自宅のローンを返済中の方でも、年収に対する総返済負担率が金融機関の基準を満たしていればセカンドハウスローンを組めるケースがありますが、審査基準は住宅ローンより厳しく設定されています。

別荘をセカンドハウスローンで購入するなら、事前に金融機関への相談を済ませておくことをおすすめします。

由比ガ浜の別荘購入後によくある後悔

「海の近くに別荘を持ちたい」という憧れで購入を決めたものの、実際に所有してから初めて気づくこともあります。

由比ガ浜で別荘を購入した方からよく聞かれる後悔のパターンは、大きく３つに分かれます。
購入前に知っておけば、事前に対策して後悔せずに理想の湘南ライフを送れるようになるはずです。

海に近い別荘ならではの修繕費の高さに気づかなかった

海近物件では、潮を含んだ海風が建物の金属部・外壁・屋根に常時当たります。
内陸エリアと比べて腐食の進行が早く、「こんなに修繕費がかかるとは思わなかった」という声につながりやすいポイントです。

30坪の建物を前提にした、10年間で発生する修繕費の内陸部・沿岸部の比較は以下の通りです。

	修繕費（内陸）	修繕費（沿岸部）
外壁塗装	80〜100万円	160〜200万円
屋根塗装・防水	30〜40万円	60〜80万円
サッシ・金属部の防錆処理	不要〜10万円程度	10〜30万円
シャッター交換	発生しないケースが多い	20〜50万円
給湯器交換	15〜20万円	15〜20万円
合計	約130〜170万円	約280〜400万円

沿岸部の修繕費は、塩害対策をしていない場合の修繕費です。
別荘を建てる段階で耐塩性の高い塗料（フッ素系・無機系）や、防錆仕様のサッシ・金属部材を選んでおくと、メンテナンスの頻度を減らせるため、修繕費はもっと抑えられます。

初期費用は通常仕様より高くなりますが、長い目で見るとコストパフォーマンスは塩害対策仕様にした方が高いです。

災害リスクを確認せずに購入して後悔した

購入後にハザードマップを確認して、「こんなに災害リスクが高いエリアだったとは」と後悔するケースがあります。

鎌倉市が公表している津波ハザードマップによると、由比ガ浜・材木座エリアは津波浸水想定区域に含まれており、最大津波高は14.5m（相模トラフ沿いの海溝型地震による想定）。
由比ガ浜区間では最短８分で津波が到達するという想定もあります。

ただし、由比ガ浜１丁目はほとんどの部分がハザードの対象外となっており、丁目・場所によってリスクの大きさは大きく異なります。

災害リスクも考慮して購入するか、災害リスクが少ない土地を購入するか、方針を事前に決めておきましょう。

また、どちらの場合でも、購入前に鎌倉市のハザードマップで

• 災害リスク
• 最寄りの高台や指定避難場所までの動線

を確認しておくのがおすすめです。

夏の混雑を甘く見ていた

「週末に別荘を使おうと思ったら渋滞が多すぎて、思ったように動けなかった」「近隣の駐車場に車を停められず、友人や知人を呼べなかった」という声も少なくありません。

由比ガ浜は夏の海水浴シーズンになると周辺道路が大きく混雑し、近隣の駐車場も埋まりやすくなります。
そのため、できれば夏の週末に現地へ足を運び、実際の混雑状況を肌で感じておくのがおすすめ。

また、別荘に友人・知人を呼びたい場合は、来客用の駐車スペースがあるかどうかも確認すべきポイントです。

時間も手間もかけずに理想の家を実現する「波-ie」という選択

ここまで読んでいただいた通り、由比ガ浜での別荘購入は鎌倉固有の建築規制への対応と、海近ならではの塩害対策という２つのハードルが同時に立ちはだかります。

これらを自分で調べながら進めるには、相当な時間と専門知識が必要で、仕事や家族との時間を大切にしたい40〜50代の方にとって、そのプロセス自体が大きな負担になることも少なくありません。

そんな方に自信を持っておすすめしたいのが、湘南波乗り不動産が手がける「波-ie」です。

湘南エリアを知り尽くしたスタッフが土地選定から設計・施工まで関わった、湘南ライフを存分に楽しめる建売住宅です。

建売住宅でありながら注文住宅と同等以上のクオリティで、鎌倉市内の建築規制もクリア済み。買った翌週末から、由比ガ浜での別荘ライフをスタートできます。

由比ガ浜・鎌倉エリアで別荘を検討中の方は、「波-ie」もぜひ選択肢に入れてください。

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