【鎌倉市別荘ガイド】おすすめエリアと相場、失敗しないコツを現地スタッフが解説

古都の風情と海が調和し、東京都内へのアクセスも良い鎌倉。
「鎌倉に別荘を持って、週末は好きな時間を過ごしたい」と憧れを抱く方は多いのではないでしょうか。

ただ、鎌倉での別荘購入のハードルは低くありません。
鎌倉固有の規制や、再建築不可物件・擁壁リスクなど、事前の知識なしに進めると取り返しのつかない失敗につながることも。

この記事では、湘南エリアに精通した湘南波乗り不動産のスタッフが、別荘を建てるおすすめのエリアから、別荘の相場・知っておくべきポイントまでわかりやすく解説します。

鎌倉で別荘を建てるならどこ？湘南波乗り不動産がおすすめするエリア４選

鎌倉市内といっても、海沿い・緑豊かな高台・駅近と、エリアによって雰囲気も価格帯も大きく異なります。
どこに別荘を建てるかお悩みの方に向けて、鎌倉生まれ鎌倉育ちのスタッフがおすすめのエリアを４つに絞ってご紹介します。

1. 海を一望できる開放感と資産性の高さが魅力「七里ヶ浜」

七里ヶ浜は、鎌倉の中でも別荘需要が特に高い、人気の高級住宅エリアです。
なかでも、高台から海を一望できるオーシャンビューの物件は人気が高く、全国から購入検討者が集まります。

「せっかく鎌倉に別荘を持つなら、海が見える場所がいい」、そんな想いを叶えられるのが七里ヶ浜の大きな魅力。

人気エリアゆえに、条件の良い物件は市場に出るとすぐに動いてしまうことも少なくありません。
そのため、理想に近い物件に出会ったときには、ある程度の即断が求められる場面もあります。

七里ヶ浜で土地50坪・建物30坪ほどの別荘を購入・建てる場合の相場をまとめてみました。

新築一戸建て（注文住宅）	約１億2,000万〜３億円
新築一戸建て（建売住宅）	約6,000万円〜１億4,000万円以上
中古一戸建て（フルリフォーム）	約7,000万〜１億円

※フルリフォームとは、間取り・設備・内外装を全面刷新する工事を指します。

七里ヶ浜で物件を探すときは、「海が見えるか」「高台か」を最優先で確認することが大切。
同じ七里ヶ浜でも、この条件によって数千万円単位で価格が変わることがあります。

価格よりも立地や眺望の価値を重視したい方に、七里ヶ浜はおすすめです。

2. 鎌倉らしい海辺の暮らしと利便性を両立できる「由比ガ浜」

鎌倉駅から徒歩圏内でありながら、海にも近い「由比ガ浜」。
平日は東京に住み、週末は鎌倉の別荘でゆっくりする、というスタイルを実現しやすいエリアです。

海を感じながらも、駅や商業エリアへのアクセスが良く、日常の利便性とリゾート感のバランスが取れているのが大きな魅力。

観光地としての集客力が資産価値を下支えしているため、将来の売却を視野に入れた購入にも向いています。

由比ガ浜の相場は、以下の表を参考にしてくださいね。

新築（注文住宅）	約１億～３億円
新築一戸建て（建売住宅）	約8,000万〜１億2,000万円
中古一戸建て（フルリフォーム）	約5,200万〜１億1,000万円

資産価値を重視しながらも、頻繁に別荘を利用する方には、由比ガ浜がピッタリだと思います。

3. 漁港の風情と落ち着いた海辺の暮らしが叶う「腰越」

腰越は、江ノ電沿線に広がる小さな港町で、観光地化されすぎていない穏やかな空気感が魅力のエリアです。
徒歩圏内には腰越漁港があり、新鮮な魚介を日常的に楽しめる暮らしに惹かれて、このエリアを選ぶ方も少なくありません。

別荘の相場は下記の表を参照ください。

新築（注文住宅）	約8,000万〜9,000万円
新築一戸建て（建売住宅）	約6,000万〜8,500万円
中古一戸建て（フルリフォーム）	約4,300万〜6,500万円

鎌倉市内では比較的手が届きやすい水準です。

「海の近くに拠点が欲しいが、七里ヶ浜や由比ガ浜ほどの予算は組めない」という方におすすめのエリアです。

4. 歴史と文化に囲まれた静かな邸宅地「雪ノ下」

鶴岡八幡宮の周辺に広がる雪ノ下は、古くから鎌倉の中心的な住宅地として知られ、静かで品のある環境が特徴です。

土地の供給自体が少なく希少性が高いため、価格は安定して高水準に推移しています。
別荘の相場は、下記の表を参考にしてください。

新築（注文住宅）	約9,000万〜１億5,000万円以上
新築一戸建て（建売住宅）	約8,000万〜１億2,000万円
中古一戸建て（フルリフォーム）	約6,000万〜２億7,000万

将来的な移住も見据えて購入されることが多く、鎌倉らしい歴史的風情の中で静かに過ごしたいという方に特におすすめのエリアです。

別荘とセカンドハウスは登録方法で税金が大きく変わる

「別荘」と「セカンドハウス」は、日常的にはほぼ同じ意味で使われますが、税制上はまったく異なる扱いを受けます。

この違いを事前に理解していないまま購入してしまうと、あとから毎年の税負担の重さに驚くケースも少なくありません。

区分	税法上の扱い
別荘	保養目的で一時的に使用する施設。贅沢品扱いのため固定資産税の軽減措置は適用外
セカンドハウス	月1泊以上の居住実態がある第二の住まい。居住用財産として固定資産税の軽減措置が適用される

税金はセカンドハウスとして申請した方が安くなります。
固定資産税は「課税標準額×1.4%」が基本。
セカンドハウスとして認定されれば、200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準額が1/6に軽減されます。

一方、別荘だと軽減なしの税額がそのままかかります。
鎌倉の物件価格帯（土地＋建物で5,000万〜１億円超）を前提にすると、この差は年間数十万円単位になるケースも珍しくありません。

鎌倉の別荘にかかるランニングコストは？固定資産税・管理費・修繕費の目安

購入価格と同じくらい重要なのが、別荘を持ち続けるコストの把握です。
週末しか使わない別荘でも、所有している以上は固定費が継続的に発生します。

かかるコスト	目安
固定資産税（別荘で申請した場合）	年間30万〜80万円程度（評価額・広さによって異なる）
管理会社への委託費	月1万〜２万円程度（不在時の定期チェック・通気・清掃など）
庭木・植栽管理	年間５万〜15万円程度（風致地区内は緑化義務があるため、管理を怠れない）
外壁・屋根の修繕費	10〜15年ごとに100万〜200万円程度
防犯設備・光熱費（維持分）	年間数万円〜
年間総額	約50万〜120万円程度（修繕費を年割換算した場合）

特に鎌倉の旧来の別荘地（鎌倉山・七里ヶ浜高台など）にある築古物件は、購入価格が抑えられている分、修繕費が高額になるケースがあります。
※築古物件とは、建築してからおよそ築25年〜30年以上の物件のこと

買えるかどうかだけでなく、おおよその目安として10年間持ち続けられるかを試算してから判断するのがおすすめ。

鎌倉で別荘を建てる前に知っておきたい建築規制

鎌倉の物件購入時に最も見落とされやすいのが、建築・増改築に関する規制です。

鎌倉市内にはさまざまな建築規制があり、規制がかかっている土地では、思い通りの住宅を建てられない、もしくはリフォームできない可能性があります。

別荘を購入するなら、特に知っておくべき規制は以下の３つ。

• 歴史的風土特別保存地区
• 風致地区条例
• 都市景観条例

物件購入前にどの規制区域に該当するかを確認することが、鎌倉での物件探しの基本です。

「歴史的風土特別保存地区」での建築・リフォームは県知事の許可が必要

「購入後にフルリノベーションして理想の別荘にしたい」「庭木を大きく整理したい」と考えていても、この地区に該当していれば実現できない可能性があります。

歴史的風土特別保存地区は、1966年に制定された古都保存法に基づいて指定された区域で、鎌倉市の山際・社寺周辺の広範囲が該当します。

この地区内では、宅地の造成・建築・土地の形質変更といった行為のほぼすべてに神奈川県知事の許可が必要。
歴史的風土の保存目的に合わない行為は原則として不許可になります。

「購入後にフルリノベーションして理想の別荘にしたい」と考えていても、この地区に該当していれば実現できない可能性があります。

物件購入前に必ず「歴史的風土保存区域・歴史的風土特別保存地区」で、指定の区域かどうかを確認しておきましょう。

風致地区で建て替えやリフォームをするときの注意点

風致地区とは、自然環境や街並みの景観を守るために建築や開発行為に制限がかけられている区域のことです。
鎌倉市では市全域の約55.5％にあたる約2,194haが風致地区に指定されており、住宅地の多くがこの規制の対象になっています。

また、風致地区（第２〜４種）では、床面積10㎡を超える増築・改築でも市長の許可が必要です。
具体的な制限内容は以下の通りです。

項目	制限内容
建ぺい率	最大40%（通常の住宅地より厳しい）
建物の高さ	第４種風致地区で最大15m
緑化率	敷地面積の20%以上の植栽が必要
壁面後退距離	道路・隣地から一定距離の確保が義務
木竹の伐採	許可対象行為に該当する場合がある

「庭木を数本切りたい」「駐車スペースを広げたい」という日常的なリフォームでも、許可申請が発生するケースもあるので、土地購入の際は事前確認が必要です。

景観地区・景観形成地区で制限されること

景観条例とは、鎌倉らしい歴史ある街並みや自然景観を守るために、建物の外観や土地利用のルールを定めたもの。

鎌倉市は市内全域が景観計画区域に指定されており、一定規模以上の建築行為・外観変更を行う場合は届出または認定申請が必要です。

さらに、鎌倉駅周辺や北鎌倉駅周辺では「景観地区」に指定されており、建物の高さや外観、屋根の形状、看板のデザインなどについて、より厳しい基準が設けられています。
また、由比ガ浜通り地区・由比ガ浜中央地区・鎌倉芸術館周辺地区・浄明寺胡桃ヶ谷地区などは「景観形成地区」に指定されており、周辺の街並みと調和した建築計画が求められます。

具体的には、建物の外壁の色彩や意匠、屋根の形状、高さ、広告物のデザインなどに制限があります。

また、これらの特定地区では、建築行為だけでなく、土地の形質の変更や木竹の伐採・植栽などについても届出が必要となる場合があります。
造成工事や外構工事など、一見すると大規模でない工事でも対象になることがあるため、事前の確認が重要です。

「少し外観を整えたい」「建物の印象を変えたい」そんな軽いリノベーションのつもりでも、事前に行政との確認が必要になるケースがあるため注意が必要です。

鎌倉で別荘を買う前に知っておきたい３つのリスク

規制のほかにも、鎌倉の物件購入には見落としやすいリスクが３つあります。
特に価格が抑えめの物件を検討しているときこそ、これから紹介するリスクの確認が欠かせません。

「安くて魅力的」と感じたその物件が、実は大きな制約を抱えていることもあるからです。
ここでは、土地購入前に知っておきたいリスクを整理します。

1. 再建築不可物件はリフォームができない

相場より明らかに安い物件は、再建築不可物件かを確認する必要があります。
再建築不可物件とは、現在建っている建物はそのまま利用できても、取り壊して新たに建て替えができない物件のことです。

建築基準法では、敷地が幅員４m以上の道路に２m以上接していることが建築の条件とされています。
しかし、鎌倉の旧来の別荘地や山手エリアには、昭和の区画整理時代に整備された細い路地に面した物件が多く、この接道条件を満たしていないケースが少なくありません。

再建築不可物件は、建て替えはもちろん、大規模な改築・増築もできません。
リフォームの範囲が限られる上に、住宅ローンの融資が難しく、将来売却する際にも買い手がつきにくいため、資産価値が大きく下がる傾向があります。

購入前には、接道幅員や境界の測量状況を必ず確認しておきましょう。

2. 擁壁や高低差がある土地は想定外の費用が発生する可能性も

鎌倉の山側のエリアや旧別荘地には、傾斜地や古い擁壁を抱えた物件が多く見られます。

こうした物件は、土地価格が比較的抑えられていることもありますが、その分、建て替えや大規模なリノベーションの際に注意が必要です。
擁壁の調査や補強、場合によっては造成工事が必要になるケースもあります。

特に、役所の検査を受けて安全性が確認されている証明書（検査済証）がない擁壁は、安全性の確認から始まり、補強や新設が求められる場合があります。

費用は状態や規模によって大きく変わりますが、数百万円から、場合によっては数千万円単位になることも珍しくありません。

造成履歴や擁壁の状態、行政からの指導記録などは、購入前にしっかり確認しておくことをおすすめします。

３. 建築制限や安全性に影響する傾斜地・災害リスク

鎌倉市は三方を山に囲まれた地形のため、神奈川県が指定する土砂災害警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域が市内広範囲にわたって存在します。

こうした区域に該当する物件では、建築に一定の制限がかかる場合があるほか、将来的な売却にも影響することがあります。

購入前には、鎌倉市のハザードマップや、神奈川県の土砂災害警戒区域マップを確認し、対象区域に含まれていないかを必ずチェックしておきましょう。

特に「眺めがいい高台の物件」は魅力的に映りますが、その一方で急傾斜地崩壊危険区域と重なっているケースも少なくありません。

景色の良さだけで判断せず、土地の安全性まで含めて慎重に見極めることが大切です。

鎌倉の別荘探しを「地元専門の不動産会社」に任せるべき理由

ここまで解説してきた規制・税制・リスクの内容は、物件ごとに適用の有無が異なり、大手ポータルサイトの掲載情報だけでは判断できません。
鎌倉での別荘探しこそ、地元をよく知る不動産会社に相談することが大切です。

その理由は、以下の３つにまとめられます。

今は物件を探すだけなら、誰でも簡単に情報へたどり着ける時代です。
ただ、本当に良い物件を正しく見極めるためには、その土地ならではの知識が欠かせません。

鎌倉の規制を事前に読み解く行政に対しての確認力がある

古都保存法・風致地区・景観地区など、鎌倉特有の規制は物件ごとに内容が異なります。
地元の不動産会社は、行政窓口との確認経験があるため、購入前に「その土地で何ができるか」を具体的に判断できます。

特に鎌倉では、同じエリアでも規制内容が細かく異なるため、事前確認の有無で購入後の自由度が大きく変わります。

将来の売却まで見据えたエリア価格の実勢判断力がある

鎌倉の別荘市場は、立地や眺望だけでなく「流動性」によって価格が変わります。
地元業者は過去の取引事例をもとに、この価格が適正か、将来売却できるかを実務ベースで判断できます。

特に海沿い・高台エリアは、同じ築年数でも価格差が大きく、経験値の差が判断力に直結します。

接道・擁壁・測量まで含めた購入リスクの事前チェックができる

鎌倉では、再建築不可・擁壁不良・測量未確定など、見えない制約が物件ごとに異なります。
地元の不動産会社は現地確認と過去情報をもとに、こうしたリスクを事前に洗い出すことができます。

購入後に「建て替えできない」「工事費が想定以上にかかる」といった問題を避けるためには、この事前チェックが重要になります。

時間も手間もかけずに、こだわりの別荘を鎌倉エリアで実現する方法

ここまで読んでいただいた通り、鎌倉での別荘購入は「相場・規制・リスク確認」という複数のハードルが同時に立ちはだかります。
理想の別荘を実現するには時間・手間・知識のすべてが必要で、仕事や家族との時間を大切にしたい40〜50代にとって、そのプロセス自体が大きな負担になることも少なくありません。

そんな方に自信を持っておすすめしたいのが、湘南波乗り不動産が手がける「波-ie」。
湘南エリアを知り尽くしたスタッフが土地選定から、設計・施工まで関わった理想の湘南ライフを実現できる建売住宅です。

建売住宅でありながら、注文住宅と同等以上のクオリティ。
もちろん、鎌倉市内の規制もクリアしております。

鎌倉市内で別荘をお探しなら、「波-ie」もぜひ検討してみてください。

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