【湘南別荘ガイド】エリア別の特徴・価格相場・注意点まで地元スタッフが解説！

海と山に囲まれた湘南ならではの自然環境と、都内からのアクセスの良さもあり、「湘南に別荘を持ち、週末をゆったり過ごしたい」と考えている方は多いのではないでしょうか。

あなたの思い描く理想の湘南ライフを過ごす別荘を見つけるために、知っておくべき情報を湘南に精通した「湘南波乗り不動産」のスタッフが解説いたします。

別荘購入後に後悔しないためにも、ぜひ物件を決める前にこちらの記事を一読ください。

別荘を建てる・買う場所としての湘南各エリアの特徴と相場

湘南と一括りにされることは多いのですが、実際にはエリアによって特徴は大きく異なります。

物件相場や住環境、都内へのアクセスはもちろん、建築規制の内容もエリアによって大きく変わります。
「海が見える」「湘南らしい雰囲気がある」といったイメージだけで土地を選んでしまうと、購入後に建築制限や維持費の面で想定外のトラブルが生じるケースも少なくありません。

ここからは、以下８つのエリアについて、それぞれの特徴や相場、注意点を紹介していきます。

• 鎌倉市
• 葉山町
• 逗子市
• 茅ヶ崎市
• 藤沢市
• 平塚市
• 横須賀市秋谷
• 大磯町

ご自身に合った別荘を見つけるため、別荘購入後に後悔しないためにも、ぜひ参考にしてください。

別荘を建てる場所としても人気の高い「鎌倉」

鎌倉は、鶴岡八幡宮・円覚寺・高徳院など国宝・重要文化財が市内に点在し、歴史的な街並みと豊かな自然が共存するロケーションが魅力。
小町通りや御成通りには個性的な飲食店やギャラリーが並び、鎌倉市内だけでも充分遊べる環境があります。

JR横須賀線・JR湘南新宿ラインを利用すれば、東京から約１時間というアクセスの良さも特徴のひとつ。

2025年の公示地価平均は坪単価約94万円と、湘南で最も高い水準にあり、希少性の高い立地の物件は、価格が下がりにくい傾向があります。
鎌倉市内でも場所によって相場は大きく異なりますが、土地50坪・建物30坪を想定した費用の目安は以下のとおりです。

新築（注文住宅）	8,000万〜３億円
新築（建売住宅）	6,000万〜２億円
中古（フルリノベーション）	4,300万〜２億7,000万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

湘南の中でも建築規制が特に多いエリアのため、希望するデザインや建築プランをそのまま実現できないケースも少なくありません。

さらに、三方を山に囲まれた地形のため、土砂災害リスクが高いエリアもあります。
海沿いの低地では、津波浸水想定区域に指定されている場所もあり、かまくらわが街マップでハザード情報を事前に確認しておきたいところ。

ただ、それを補うだけの魅力を持つため、別荘を建てる場所としても人気の高いエリアです。

静かなプライベート空間でリゾート時間を過ごせる高級別荘地「葉山」

葉山は皇室の御用邸があることで知られる、格式ある別荘地。
明治期から政財界・文化人が別荘を構えてきた歴史があり、今も落ち着いた高級感のある街並みと海沿いに点在するレストランやカフェが、上質なリゾート感を生み出しています。

また、一色海岸や葉山マリーナを中心に、透明度の高い海でシュノーケリングやヨットを楽しめる環境が整っているのも魅力のひとつ。

鉄道路線がないため、アクセス面の利便性は高くありません。
JR逗子駅からはバスで25〜30分。都内からは車で１時間〜１時間半程度かかります。
その分、観光客が比較的少なく、静かな住環境が保たれている点はメリットと言えます。

このような環境があるため、葉山は週末の混雑を避けてプライベートな時間を過ごしたい方に特におすすめ。

葉山には「一色風致地区」「大楠山風致地区」の２つの風致地区があり、建築物の新築や宅地造成等の行為に葉山町長の許可が必要になります。
風致地区とは、その地域に残された自然環境を守る地域のこと。
建ぺい率や建物の高さ・色・形・装飾・植栽まで厳しいルールが定められています。

そのため、気になる物件を見つけたら、この風致地区に指定されているかは事前に確認しておきましょう。

葉山の土地50坪・建物30坪（約99㎡）を想定した、費用相場の目安は以下のとおりです。

新築（注文住宅）	3,500万〜１億8,000万円
新築（建売）	3,800万〜１億3,000万円
中古（フルリノベーション）	2,500万〜１億円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

相場の幅が広いことからもわかるように、エリアによって相場が大きく変わります。
エリアごとの相場を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてくださいね。

アクセスと環境の良さを両立できる「逗子」

逗子は1889年（明治22年）の横須賀線開通以来、政治家・文人たちの保養地として発展してきた歴史ある別荘地。
逗子海岸では、マリンスポーツや海辺の散策を気軽に楽しめる環境も大きな魅力です。
鎌倉に隣接しており、湘南の人気観光地へアクセスしやすいのも嬉しいポイント。

JR横須賀線と京急逗子線の２路線が利用でき、東京駅までは乗り換えなしで約１時間。
「平日は都内で働き、週末は逗子でゆっくり過ごす」というデュアルライフが実現しやすいエリアといえます。

土地50坪・建物30坪を想定した、費用相場の目安は以下のとおり。
他のエリアと比べて、幅広い価格帯から物件を選べる点も魅力です。

新築（注文住宅）	3,500万〜２億円
新築（建売）	3,000万〜１億5,000万円
中古（フルリノベーション）	1,800万〜１億5,000万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

逗子市景観計画が策定されており、歴史的景観保全地区（新宿・桜山の一部）では、建物の外観変更時に届出や協議が必要となります。
また、古い物件には細い路地に面した再建築不可物件も少なくありません。
中古物件を購入してリフォームする予定の方は、要注意です。

高台は土砂災害警戒区域、海沿いの低地は津波浸水想定区域に指定されている場所も多く、ハザードマップの確認も欠かせません。

“湘南らしさ”を最も体感できる「茅ヶ崎」

湘南の中でもサーフカルチャーが色濃く、湘南らしい美しい風景を楽しめる茅ヶ崎。
朝にサーフィンして、昼は海岸沿いのカフェでランチ、夕暮れのサザンビーチでゆっくり過ごす。
このような週末を過ごせるため、サーファーの方に特におすすめしたいエリアです。

JR東海道線・相模線の２路線が利用でき、東京駅まで約１時間。
生活インフラも整っており、サーファーライフと利便性を両立できるのも魅力のひとつ。

ただ、海沿いに別荘を購入・建てるなら、塩害と災害リスクには注意しておきたいところです。

海に近い建物は塩害を受けやすく、外壁や金属部分の劣化スピードが内陸部より早い傾向があります。
そのため、修繕費用が高くなるケースも少なくありません。
別荘を建てるなら、初期費用をかけてでも耐塩害仕様にすることをおすすめします。

また、海沿いの低地には津波浸水想定区域に指定されている場所もあるため、物件の購入前には茅ヶ崎市のハザードマップを確認しておくことも重要。

茅ヶ崎の土地50坪・建物30坪を想定した費用相場の目安は、以下のとおりです。

新築（注文住宅）	9,000万 〜１億5,000万円
新築（建売）	7,500万 〜１億2,000万円
中古（フルリノベーション）	5,000万 〜 8,500万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

”湘南らしさ”と利便性を兼ね備えた「藤沢」

海を身近に感じられる地区から、藤沢駅周辺の利便性の高い住宅地まで、多彩な選択肢が揃うエリア。
鵠沼海岸や片瀬海岸周辺なら、サーフィンと海沿いの散策を気軽に楽しめるだけでなく、湘南エリアの中でも特に生活インフラが充実しているのでおすすめです。

JR東海道線・小田急江ノ島線・江ノ島電鉄の３路線が利用でき、東京駅までは約１時間。
加えて、鎌倉・逗子・葉山にも車や電車で30〜40分ほどでアクセスできるため、湘南の各エリアへの移動拠点として便利な点も大きな魅力。

生活の利便性を重視しながら湘南ライフを楽しみたい方に、ピッタリなエリアです。

藤沢市では、江の島・湘南海岸・鵠沼・片瀬山・辻堂太平台の５地区が風致地区に指定されている点には注意が必要です。
これらのエリアで建物を新築・改築する際には藤沢市風致地区条例に基づく許可申請が必要となります。
海に近い人気の場所ほど風致地区に該当することが多いため、土地購入前には対象地区かを必ず確認してください。

藤沢市の土地50坪・建物30坪を想定した費用相場の目安は、以下のとおりです。

新築（注文住宅）	8,000万〜１億5,000万円
新築（建売）	7,000万〜１億2,000万円
中古（フルリノベーション）	4,500万〜8,000万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

広い敷地でゆとりある別荘を持ちやすい「平塚」

平塚は湘南の主要エリアの中でも、土地価格が比較的安いため、同じ予算でも広い敷地を確保しやすいエリアです。

平均坪単価は約48万円と、鎌倉のおよそ半分の水準。
平屋・中庭・ガーデンのある別荘など、ゆとりある設計プランに適した広めの土地を探しやすい点が魅力です。

土地50坪・建物30坪（約99㎡）を前提にした、費用相場の目安は以下を参考にしてください。

新築（注文住宅）	5,500万〜9,000万円
新築（建売）	4,500万〜7,500万円
中古（フルリノベーション）	3,000万〜5,500万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

平塚駅からJR東海道線で東京駅まで約１時間。
茅ヶ崎・藤沢へも電車で10〜15分ほどでアクセスできる利便性もあります。

海や山々を望む絶景スポットが点在しており、湘南の景色を楽しみやすいのも嬉しいポイント。

観光地化されていない穏やかな街並みが続くため、混雑を避けてゆったりとした週末を過ごしたい方に向いているエリアです。

ただ、海沿いは湘南海岸風致地区の規制対象となっているケースが多く、津波・高潮のリスクもあるため、事前に規制とハザードマップの確認が必要な点は注意しておきましょう。

大人の隠れ家を建てる・買うのにピッタリな「秋谷」

秋谷は、湘南エリアの中でも“知る人ぞ知る”隠れ家のようなリゾート地。
特に立石公園から望む富士山と夕景は有名で、海を身近に感じながら穏やかに過ごせる環境が魅力です。

ただ、最寄りのJR逗子駅からバスで20〜30分ほどかかり、車移動が主な移動手段となります。
交通面での利便性には、あまり期待できません。

秋谷は丘陵地や高台が多く、擁壁工事が必要となる区画が多いのも注意したいポイント。
物件によっては、造成工事費が土地価格を上回るケースも。

水道・ガスなどのインフラが未整備の区画や前面道路が狭い物件もあり、建築に制約が生じるケースも少なくありません。

そのため、秋谷に別荘を建てる・購入する際は、土地・建築費用だけでなく、「造成費」や「インフラ整備費」を含めた総額で試算しておきましょう。

このようなデメリットをふまえても、優れた景観・豊富なアクティビティ・閑静な住環境は魅力的なため、近年では別荘地としての人気も高まっています。

湘南波乗り不動産では、プライベートな空間で眺望を楽しみたい方や、ゆっくりアクティビティを楽しみたい方に秋谷をおすすめしております。

秋谷の土地50坪・建物30坪を想定した費用相場の目安は、以下のとおりです。

新築（注文住宅）	7,500万〜１億8,000万円前後
新築（建売）	3,880万〜１億800万円前後
中古（フルリノベーション）	3,000万〜１億4,800万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

”静養するための別荘”を持つならおすすめしたい「大磯」

伊藤博文・大隈重信など、明治の政財界の要人たちが別荘を構えた歴史を持つ大磯。
大磯海岸・二宮海岸などの穏やかな海岸線と、観光地化されていない穏やかな街並みが広がり、湘南エリアの中でも「静養する場所」としてピッタリなエリアです。
比較的ゆとりのある土地を確保しやすい点も特徴。

大磯駅からJR東海道線で東京駅まで約１時間。
茅ヶ崎・平塚にも車・電車で15〜20分ほどと、交通の利便性が高いのも嬉しいポイントです。
ただ、大磯の一部エリアには風致地区があるため、対象地域の事前チェックは必須。

大磯の土地50坪・建物30坪を想定した費用相場の目安は、以下のとおりです。

新築（注文住宅）	4,500万〜8,000万円
新築（建売）	3,800万〜6,500万円
中古（フルリノベーション）	2,500万〜5,000万円

※上記はあくまでも目安です。実際の価格は立地・築年数・用途地域・造成条件等によって大きく変動します。

静かな環境・広々とした別荘でゆったり過ごしたい方や、コストを抑えながら敷地の広さを確保したい方におすすめのエリアです。

湘南の別荘にかかる年間維持費はいくら？

当たり前ですが、別荘を持ち続けるには、購入価格だけでなく維持費も把握しておく必要があります。
物件や利用頻度、ロケーションによっても異なりますが、別荘の維持費は年間50万〜175万円かかるケースが多いです。

費目	年間目安
固定資産税・都市計画税（セカンドハウス登録の場合）	20万〜80万円
管理委託費	12万〜30万円
修繕積立	20万〜50万円
光熱費基本料金	５万〜15万円
合計	約57万〜175万円

海に近い別荘は内陸部よりも修繕費がかかる

海に近い物件では、潮風の影響を受けやすく、外壁や金属サッシ・給湯器などの金属部分が塩害を受けやすくなります。
内陸の住宅なら10〜15年もつ外壁塗装でも、塩害を受ける住宅では５〜８年で塗り直しが必要になるケースも。

そのため、基本的には海に近い物件の方が維持費は高くなる傾向があります。
内陸部の住宅と塩害を受ける沿岸部の住宅、それぞれ10年間の修繕費を比較すると、50万から100万円ほど沿岸部の方が高くなります。

詳しい内訳と目安は、以下の表を参考にしてください。

修繕項目	内陸部の別荘	沿岸部の別荘
外壁塗装	60〜90万円	90〜140万円
屋根塗装・防水	25〜50万円	40〜80万円
サッシ・金属部防錆	０〜８万円	10〜25万円
給湯器交換	18〜25万円	18〜30万円
エアコン室外機交換	０〜10万円	８〜20万円
合計	約103〜183万円	約166〜295万円

※沿岸部の別荘の修繕費は塩害対策仕様にしなかった場合の金額目安となります。

耐塩害仕様（フッ素系・無機系塗料、防錆サッシなど）を採用する場合、その費用はおおよそ50万〜300万円程度が目安となります。

塩害による劣化が進んでから修繕を行う場合と比較すると、初期段階で対策しておいた方が、10〜15年の長いスパンで見ると安くなるケースが多いです。

そのため、初期費用をかけてでも塩害対策仕様にすることをぜひ検討してください。

別荘かセカンドハウスかで税負担が変わる

「別荘」と「セカンドハウス」のどちらで登録するかによって、毎年の固定資産税・都市計画税の負担額が大きく変わります。

別荘とセカンドハウスの税制上の違いは下記の表にまとめました。

区分	定義	固定資産税 （土地・200㎡以下）
別荘	保養目的で一時的に利用する施設	評価額 × 1.4%（軽減なし）
セカンドハウス	毎月１泊２日以上の居住実態がある第二生活拠点	評価額 × 1/6× 1.4%（住宅用地特例が適用）

具体的な金額で見てみましょう。
以下は固定資産税評価額が5,000万円・200㎡以下を想定した場合の金額です。

• 別荘：5,000万円 × 1.4% ＝ 年間70万円
• セカンドハウス：5,000万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 年間約11万7,000円
• 差額：年間約58万円

この例では、10年間で約580万円の差になります。

セカンドハウス認定を受けるための要件と手続き

セカンドハウスとして認定を受けるには、毎月１泊２日以上の居住実態があることが条件です。
申請先は物件の所在地を管轄する自治体の建築・税務担当窓口です。

居住実態の証明には、

• 電気・ガス・水道の使用明細
• 高速道路の利用記録
• 周辺店舗のレシート

などが使えます。

証明するための書類には、利用日・利用時間・店舗住所などが明記されている必要があります。

忘れずに行いたい不動産取得税の軽減申請

別荘は不動産取得税における「住宅」に該当しないため、原則として軽減措置が受けられません。
一方、セカンドハウスは「住宅」として扱われ、不動産取得税の軽減措置の対象となります。

軽減措置が適用された場合、土地の税額から以下のAまたはBのいずれか高い方の金額が減額されます。

• A：4万5,000円
• B：（土地の固定資産税評価額 ÷ 2 ÷ 土地面積）× 住宅の床面積 × 2（200㎡限度）× 3%

不動産取得税については取得後60日以内が申請期限の目安となるため、契約手続きと並行して申請の準備をしておくことをおすすめします。

湘南で別荘を選ぶ際に確認すべき建築規制

湘南エリアでは、複数の建築規制が重なって適用されるケースが多いです。
特に海沿いや高台エリアでは、「購入前に想定していた建物が規制によって建てられなかった」というトラブルも少なくありません。

トラブルを防ぐために物件購入前に、以下４点を必ず確認しましょう。

確認項目	建築への影響
風致地区・景観地区の指定有無	建物の高さ・外壁色彩・壁面後退距離・緑地率など、外観デザインや建物ボリュームに直接制限がかかる
建ぺい率・容積率・高さ制限	希望する建物のボリューム・階数・延床面積が実現できるかどうかに直結する
がけ条例が適用されるか	傾斜地では造成工事・擁壁工事が必要になり、土地価格に数百万円単位の追加費用が発生するケースがある
再建築不可物件かどうか	建築基準法上、幅員４m未満の道路にしか接していない土地は原則として建て替えができず、資産価値が大幅に下がる

購入したい物件が決まったら、市区町村の窓口や公式サイトで、建築規制や条例を個別に確認することが重要。
同じ地域の「海近」「高台」という条件でも、地区や番地によって適用される規制が異なる場合があります。

湘南で別荘選びに失敗しないためには、立地や価格だけでなく、規制内容の確認も欠かせません。

湘南の別荘選びは自然災害リスクにも考慮しよう

海と山・川に恵まれた湘南には、自然災害リスクがつきもの。
山沿いは土砂災害リスク、海・川沿いは津波・洪水リスクがあり、購入したい物件がどのリスクをどの程度抱えているのかを事前に知っておく必要があります。

人気の高い「海が見える」「高台で眺望が良い」という立地は、災害リスクと隣り合わせであるケースも多いです。

2020年の宅地建物取引業法改正により、水害ハザードマップ上での物件位置の説明は、重要事項説明として義務化されました。
ただ、重要事項説明を受ける前に、国土交通省の「重ねるハザードマップ」や各市町村が公開しているハザードマップを、ご自身でも確認しておくことをおすすめします。

特に土砂災害特別警戒区域（レッド）や造成履歴不明の土地は、建築制限・融資・売却価格に影響する可能性があることも見逃せません。

ロケーションだけで判断せず、自然災害リスクも把握・理解した上で購入することは、別荘選びに後悔しないためにも重要です。

湘南に別荘を持った人によくある３つの後悔

湘南に別荘を建てる・買う方は多いですが、やはりその中には別荘を持って後悔している方も少なくありません。
それは湘南という地域を選んだという後悔ではなく、別荘自体の建て方や選び方に問題があったパターンがほとんどです。

これから紹介するよくある後悔と対策を参考にしていただければ幸いです。

土地に予算を使いすぎて建物の質を下げざるを得なくなった

湘南で別荘を建てる際に最も多い失敗が、

• 土地に予算をかけすぎた結果、建物に十分な費用を残せなくなる

というパターンです。

例えば、総予算１億円のうち7,000万円を土地購入に充てた場合、建物にかけられるのは残り3,000万円。
延床30坪の建物なら坪単価100万円の予算となります。
坪単価100万円では、断熱・防音・設備仕様など、どこかで予算調整が必要になる可能性は高いです。
このような場合、「海が見える立地なのに、室内の満足度は一般的な住宅と大きく変わらない」という別荘になってしまいます。

特に鎌倉・葉山・逗子は土地価格が高く、2025年の公示地価平均では、鎌倉が坪単価約94万円、葉山が約55万円、逗子が約69万円と、湘南エリアの中でも高水準。
そのため、「この立地を逃したくない」という気持ちが先行し、気づいた時には建物予算がほとんど残っていなかった、という方も少なくありません。

湘南に別荘を建てる際は、まず「建物にどれだけ予算をかけたいか」を決め、その残りの金額で土地を探すことをおすすめします。
この順番を意識するだけでも、土地と建物の価格バランスが崩れるリスクを大きく下げられるでしょう。

確認不足が原因で希望のデザインが実現できなかった

湘南には「風致地区」「景観条例」「がけ条例」といった複数の条例が重なって適用される物件もあります。
物件の契約後、規制に気がついても手遅れ。

• ３階建てを希望していたが、風致地区の高さ制限で２階建てを余儀なくされた
• 白を基調とした外壁を希望していたが、色彩規制でアースカラー系への変更を求められた
• 開放感のある大きな窓を計画していたが、開口率や景観ガイドラインの観点から設計の修正が必要になった

といったように、理想の別荘を実現できなくなります。

物件購入前に規制内容を施工会社や不動産会社に確認しておくことが重要です。
また、「絶対に譲れない住宅条件」を決めておくのもおすすめ。

妥協できる部分と妥協できない部分が明確になり、理想の別荘を実現できる可能性を高められます。

建築時に塩害対策を行わず修繕費が大きな負担になった

海から近い土地で、塩害対策を行わずに別荘を建築した場合、７〜10年ほどで外壁塗装の劣化や金物の交換、設備の腐食などが発生する可能性が高いです。

建築時に耐塩害仕様へ変更する費用は、おおよそ50万〜300万円程度が目安。
決して安くはない金額ですが、耐塩害仕様にしないと後々の修繕費がその金額を上回るケースは多いです。

前述の維持費比較でも示したとおり、海に近い沿岸部では10年間の修繕費が内陸部の1.5〜２倍になることも。
「今の支払う金額を少しでも安くしたい」という判断が、10年後の割高な出費につながります。

複数社の見積もりを比較する際、「耐塩害仕様（フッ素・無機塗料、防錆サッシ）」が含まれているのか、それともオプション扱いなのかを必ず確認しましょう。
見積金額が安い理由を細かく確認していくと、実際には塩害対策が省略されているケースも少なくありません。

湘南で良い物件を見つけたいなら早めに地元の不動産会社に相談を

葉山・逗子・鎌倉は、ポータルサイトに掲載される物件数自体が限られています。
それはポータルサイト掲載前に、売主から相談を受けた不動産会社が信頼関係のある顧客へ優先的に案内しているから。

そのため、別荘を建てたいエリアと予算がある程度固まった段階で、早めに地元の不動産会社に相談しておきましょう。
そうすることで、ポータルサイトに公開されない優良物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

時間も手間もかけずに理想の家を実現する「波-ie」という選択

湘南に理想の別荘を新築で建てる、中古でリフォームする場合、エリア・土地選びや施工会社との打ち合わせなど、膨大な時間と労力がかかります。
また、複雑な規制がかかっている物件も多いため、規制内容の確認も欠かせません。

これらを仕事・子育て・プライベートの時間を確保しながら行うのは、かなりの負担となるはず。
そこでご提案したいのが、湘南波乗り不動産が手がける建売住宅「波-ie」。
湘南エリアを知り尽くした私たちが、土地選定から設計・施工まで一括でプロデュースした理想の湘南ライフを叶える物件です。

建売でありながら注文住宅と同等以上のクオリティを実現。建築規制にももちろん対応しています。

湘南に別荘を建てる・購入することを検討されている方は、ぜひ波-ieも選択肢に入れていただければと思います。