逗子で注文住宅を建てるといくら？総額シミュレーションと知っておきたいポイント

逗子で注文住宅を検討している方の中には、「総額はいくらになるのか」「希望に合う土地は見つかるのか」といった疑問や不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

そんな疑問にお答えするために、『湘南波乗り不動産』の現地に詳しいスタッフが、総額の目安から土地相場、建築規制のポイントまで分かりやすく解説。

これから逗子で家づくりを考えている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

逗子で注文住宅を建てると総額いくら？費用シミュレーション

逗子で注文住宅を建てる場合、土地50坪を前提とした総額の目安は、約8,000万円〜２億円超になります。
以下が代表的なエリアごとの費用シミュレーションです。

エリア	内陸エリア	中心部エリア	高台・海近エリア
想定地域	桜山・久木	逗子・池子 （駅周辺）	披露山・新宿・小坪
総額	約8,500万円	約1.2億円	約1.8億円〜２億円超
土地代	約4,000万円	約6,500万円	約１億2,000万円〜
建物代	約3,500万円	約4,500万円	約6,000万円
造成・擁壁工事	約200万円	約200万円	約800万円〜
諸費用	約800万円	約1,000万円	約1,200万円

エリアによって土地相場が大きく異なるだけでなく、傾斜地が多いため、造成・擁壁工事といった追加コストが発生しやすいのも特徴のひとつです。

造成・擁壁工事とは、傾斜地や不整形地を住宅建築が可能な状態に整える工事。
場合によっては数百万円から1,000万円以上に膨らむこともあり、この部分を見落とすと予算が大きくズレる可能性があります。

披露山・小坪エリアのような高台の高級住宅地では、土地価格自体が数億円規模になるケースもあり、造成費も加わることで総額が２億円を超えることも珍しくありません。

逗子で資金計画を立てる際は「土地＋建物＋造成・外構＋諸費用」の４項目をセットで試算することが、予算オーバーを防ぐためのポイントです。

エリアで大きく異なる逗子の土地価格相場

逗子の土地価格はエリアごとの差が大きく、坪単価は約70万円前後～100万円超まで幅広いのが特徴。
場所によってはそれ以上に上振れするケースもあります。

公示地価データによると、逗子市全体の住宅地の平均坪単価は約68万円とされています。
ただ、駅徒歩圏や海側・高台の人気エリアでは実勢価格が大きく上回り、需要と立地条件による価格差が明確に出ます。

エリアごとの価格差は以下の通りです。

エリア	坪単価目安	特徴
逗子駅周辺 （逗子・池子エリア）	100万〜120万円前後	利便性が高く、最も価格が上振れしやすいエリア
桜山	約70万円（公示）／約120万円（実勢）	近年は急速に価格が上昇しているエリア
披露山（新宿エリア）	特殊（150坪〜が前提）	高級住宅地で、総額1億円超が前提のエリア

※坪単価とは、土地１坪あたりの価格を示す指標で、土地の立地や形状によって実勢価格は大きく変動します。

特に披露山（新宿エリア）は一般的な住宅地とは前提が異なります。
土地の分割販売が認められていないため、購入単位は150坪または300坪といった大規模区画に限られています。

そのため、150坪でも取得価格は１億1,000万円超が目安となり、景観やセキュリティ、ブランド性を重視する層に選ばれるエリアです。

また、市場に出る物件数も限られているため、一般的な住宅地と同じ坪単価では比較できません。

建物費用はいくら？依頼先別の坪単価

逗子で注文住宅を建てる際の建物費用は、依頼先によって坪単価が大きく変わり、同じ50坪の建物でも総額が1,000万円以上異なるケースがあります。

依頼先ごとの目安は以下のとおりです。

依頼先	坪単価目安
地元工務店	坪70〜100万円
大手ハウスメーカー	坪90〜130万円
設計事務所（建築家）	坪100〜150万円超

逗子で見落とされがちなのが、海沿い・高台特有のコストです。
海に近いエリアでは、潮風に含まれる塩分によって金属が劣化する塩害への対策が必須になります。

アルミサッシを塩害対応グレード（耐塩害仕様）に変更したり、外壁を塩害に強い窯業系サイディングや塗り壁材に変更したりすると、標準仕様に比べて坪単価が数万円〜十数万円単位で上がることも。

さらに傾斜地では眺望を活かすための大開口窓やバルコニー設計が増え、構造補強も必要になるため、設計のこだわり次第でコストはさらに上昇します。

「眺望を活かした設計」と「塩害対策」の２点を加えると、標準的な坪単価から実際の見積もりが20〜30%上振れするケースも珍しくありません。

逗子で見落としやすい追加費用とは？

逗子で土地を検討する際に注意すべきなのは、表示価格の安さだけで判断すると、造成・擁壁・外構といった付帯工事費が後から加算され、結果的に総額が割高になるケースが多いという点です。

逗子の地形特性として傾斜地や高低差のある土地が多く、さらに旧分譲地では既存擁壁の状態や道路条件によって追加工事が発生しやすいためです。

ここでは、付帯工事として発生しやすい費用の目安を具体的に解説します。

擁壁工事にかかる費用

逗子で注文住宅を建てる際、擁壁工事には200万円〜1,000万円以上の追加費用が発生する可能性があり、総額に大きく影響します。

逗子では「既存擁壁の建て替え」と「がけ条例による新設」の２つのケースがあり、いずれも安全基準を満たすための工事が必要になるためです。
既存擁壁が建築基準法に適合していない場合は、建築確認申請が通らず、補強または造り替えが必要になります。

また、斜面地での土砂災害リスクを防ぐために建築位置や構造に制限を設ける「がけ条例」に該当する場合は、新たに擁壁を設置が義務づけられています。

擁壁工事が必要となる２つのケースについてまとめた下記の表も参考にしてください。

ケース	既存の擁壁が不適格・劣化	がけ条件による法規制への対応
対応	補強 or 作り直し	新設または大規模補強
費用の目安	約200万〜1,000万円	約180万〜1,000万円超

セットバック・接道条件による外構費用

前面道路が幅員４メートル未満の場合、セットバックに伴い外構の再施工費用として50万円〜300万円程度の追加費用が発生するケースもあります。

逗子の旧来の住宅地では幅員４メートル未満の道路も多く、その場合は建築時にセットバック（道路境界線を後退させること）が必要になります。

セットバックが発生すると以下の影響があります。

• 敷地面積が実質的に減少
• 擁壁や門扉の再施工が必要になる場合がある
• 外構計画の見直しが必要になる

これにより、外構費用が当初の想定よりも増加する可能性もありますので、注意が必要です。

湘南波乗り不動産のスタッフが語る逗子の住みやすさ

逗子は都心へのアクセスの良さと、海・緑に囲まれた落ち着いた住環境が魅力のエリアです。
交通面ではJR横須賀線で、逗子駅から品川駅まで乗り換えなしで約60分前後でアクセス可能。
都内主要エリアへも直通で移動できるため、都内勤務とリモートワークを併用する働き方にも対応しやすい立地です。

湘南エリアを熟知した私たちスタッフとしても、自信を持って住みやすいエリアだと感じています。

逗子で注文住宅を建てるなら知っておくべき条例・規制

逗子で注文住宅を検討する場合、土地価格や建物仕様だけでなく、条例・規制を事前に理解しておくことが重要になります。

特に逗子は市独自のまちづくり条例に加えて、景観・地形・防災に関する制約が複合的に重なっており、建物のデザインや配置、さらには工期やコストにまで直接影響するエリア。

ここでは、逗子特有の条例と見落としやすい建築規制を解りやすく解説します。

まちづくり条例が適用されると着工までに時間がかかる

逗子市内で一定規模を超える開発や建築を行う場合は、以下３つの「まちづくり条例」が適用される可能性があります。

• 逗子市まちづくり条例
• 逗子市景観条例
• 逗子市の良好な都市環境をつくる条例

条例が適用された場合、事前手続きに時間がかかってしまいます。

条例は書類審査だけではなく、審査委員会の開催や近隣住民への説明、縦覧期間の確保など、複数のプロセスを経て計画の妥当性を確認する仕組みになっています。

各条例が建築に及ぼす主な影響は以下の通りです。

条例の種類	建築への主な影響	参照先
逗子市まちづくり条例	建築計画の事前協議が必要。建物の規模・用途・周辺環境との調和が求められる	逗子市まちづくり条例
逗子市景観条例	外観デザイン・高さ・色彩などに一定の基準があり、周辺景観との調和が必要	逗子市景観計画
良好な都市環境をつくる条例（開発行為等の規制）	一定規模以上の開発で事前協議・計画書提出が必要造成や区画計画にも影響あり	逗子市関連条例（開発指導要綱）

３つの条例すべてが関わる造成工事を伴う建築では、標準的な手続き期間は約６ヶ月が目安となります。

一方で、既存の宅地に住宅を建築する場合でも、「逗子市まちづくり条例」と「逗子市景観条例」の２条例について手続きが必要になるケースもありうるので注意が必要です。

高低差３m超の建築物には形態規制があるので注意

特にまちづくり条例の逗子市景観条例には、階層数制限や盛土・空地などの形態規制が定められています。

丘陵地や傾斜地では、建築物と周囲の地盤との高低差が３mを超える場合に、建築物の形態や地盤面の算定方法に関する特別な規定が適用されます。

この規制により、建物の高さの算定基準が変わるため、当初想定していた間取りや階数の見直しが必要になるケースも少なくありません。

建築確認は逗子市ではなく神奈川県と民間機関が窓口

逗子で注文住宅を建てる場合、建物を建ててよいかを審査する「建築確認」は、神奈川県や民間の検査機関に申請する必要があります。

建築確認とは、建物の設計が建築基準法や条例に適合しているかを審査する手続きのことです。
この確認が下りなければ、工事を開始することはできません。

逗子市にはこの審査を行う専門部署が設置されていないため、神奈川県横須賀土木事務所または民間の指定確認検査機関が窓口となります。
ただ、これらの機関に直接申請できるわけではなく、事前に逗子市のまちづくり条例や景観条例に基づく「条例協議」を完了させておく必要があります。

条例協議とは、建物の規模や配置、デザインなどが周辺環境や景観と調和しているかを逗子市と事前にすり合わせる手続きのことです。
この手続きが終わっていない状態では建築確認申請は受理されないため、着工時期が大きく遅れる場合もあるので注意が必要。

逗子での家づくりは、「条例協議→建築確認→着工」という順序で進む点を理解しておくことが重要です。

土砂災害警戒区域も必ず確認しておきたいポイント

逗子で土地を購入する際、「土砂災害警戒区域」に該当しているかどうかも確認しておきましょう。

土砂災害警戒区域に指定されている土地では、建築計画や造成方法に一定の制約がかかる可能性があります。
場合によっては、擁壁の補強や建物配置の見直しが必要になるケースも。

以下の手順で気になる土地が土砂災害警戒区域に該当するか、事前に確認しておくのがおすすめです。

1. 逗子市ハザードマップで該当区域を確認する
2. 神奈川県の土砂災害警戒区域指定情報をチェックする
3. 必要に応じて行政や専門家へ事前に相談する

逗子は丘陵地が特に多く、同じエリア内でも土地によって安全性や造成条件に差が出やすい地域です。
価格だけで判断するのではなく、災害リスクの有無もあわせて確認しておきましょう。

失敗しない！逗子で注文住宅を依頼する会社の選び方

逗子に注文住宅を建てる場合、「価格が安い会社」ではなく「逗子特有の規制や条例に対応できる会社」を選ぶのがおすすめです。

例えば、都内を地盤とする大手ハウスメーカーに依頼した場合、カタログ商品をベースに計画が進み、条例対応で大幅な設計変更が必要になったり、塩害対策が後回しになったりとコスト増につながるケースもあります。

依頼する会社を選ぶポイントを、以下の表で３つにまとめたので参考にしてください。

会社を選ぶポイント	判断基準
逗子の規制・地形を理解しているか	まちづくり条例・景観条例・がけ条例の対応実績と申請フローの説明可否
海近・傾斜地の施工実績があるか	湘南エリアでの施工実績と塩害対策・構造仕様の具体性
土地探しから一貫して相談できるか	土地購入前の総額試算（造成費含む）を提示できる体制

逗子の注文住宅をたてるのは想像以上に大変

逗子は三方を丘陵に囲まれ、西側が相模湾に面した地形となっており、駅近・海沿い・山の高台・傾斜地・崖地など、エリアごとに特徴が大きく異なります。

そのため、まちづくりに関する条例や景観規制などの影響により、適用される基準や手続きが細かく分かれており複雑です。

「なんとなく良さそう」と感じた土地でも、実際に家づくりを進めてみると条件の違いに驚く方も少なくありません。

このように逗子で注文住宅を建てるのは、想像以上に手間と調整が多く、理想通りの家をつくるのが大変なエリアだと言えます。

時間も手間もかけずに理想の暮らしを実現する「波-ie」

ここまでお読みいただいた通り、逗子に注文住宅を建てるのは、土地選びや規制対応の大変さもあり、想像以上に時間や手間がかかります。
「逗子に住みたいけれど、注文住宅で理想の家が出来るのか不安」と感じた方も多いのではないでしょうか。

そんな方にとって有力な選択肢となるのが、湘南波乗り不動産が手がける「波-ie」です。

「波-ie」は、湘南エリアに精通したスタッフが土地選定の段階から関わり、地形や条例、塩害対策までをふまえて設計・施工された住まいです。

注文住宅と同等、あるいはそれ以上のクオリティを持ちながら、土地探しにかかる時間や不確実性を大きく抑えられるのが特長です。

注文住宅だけに絞って検討するのではなく、「波-ie」も並行して見ておくことで、より現実的かつ効率的に理想の暮らしに近づけるはずです。